440.8米，这是越秀地产总部所在的广州国际金融中心的高度。她别名广州西塔，和广州塔、广州周大福金融中心（东塔）三塔鼎立，俯视着蜿蜒的珠江与整个羊城。40.8米，是越秀地产总部所在的广州国际金融中心的高度。她的别名是广州西塔，它与广州塔和广州周大福金融中心(东塔)相隔，俯瞰蜿蜒的珠江和整个羊城。
作为广州的国有企业，越秀地产一直非常低调，以发展步伐稳健著称。这是越秀地产对整个行业形势的预测，也是自身发展追求的选择——只有稳定了，才能成就深远。
近日房企中期业绩密集发布，越秀地产也低调交出了发展答卷。尽管上半年广州疫情反复，楼市调控，在一定程度上影响了销售和项目开发进度，但越秀地产仍实现营业收入约242.4亿元，同比增长2.2%。归属于权益持有人的利润约23亿元，同比增长15.3%；核心净利润21亿元，同比增长5个百分点以上。
中期业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林兆源冷静发言，向媒体和投资者表示，上半年业绩不错，“业绩达到了我们的预期”，他显然有信心实现全年1122亿元的销售目标。
“稳”是林兆源经常提到的形容词，用来回答很多不同的问题。比如在谈及财务指标是否全部在绿档，下半年发展步伐是否会加快时，他的回答是:“我们还有一定的空杠杆，这个空杠杆是我们的机会，但总体来说，我们会保持稳健的安排步伐”，“我们还是在千亿的水平，在这个基础上，我们在争取稳步前进，按照行业的增速还是略高一些。
“广州”
“广州”是演出会上的一个特殊关键词。
上半年，越秀地产实现合同销售额473.8亿元，同比增长26.1%。
深耕广州，大部分货物在广州和大湾区，越秀地产管理层也在业绩会上承认，5-6月广州疫情反复，对房地产行业造成一定不利影响。此外，从供应角度来看，越秀地产表示，销售计划的完成也与年初安排的生产节奏有关。本来今年的供应是按4: 6安排的，下半年量大，年可售值约1866亿，今年的目标60%去污就能实现。管理层对公司将如期实现年度目标充满信心。
年中报告显示，越秀地产在广州实现合同销售额约265.9亿元，同比增长31.3%，对合同销售总额的贡献率超过56%。
据机构统计，这一记录使越秀地产在全规模销售金额和权益销售金额上均占据广州市场榜首，并赶超全国房企大体量。
你是怎么做到的？管理层表示，上半年，越秀地产在疫情防控的前提下，积极抓住市场持续反弹的机遇，实施有效的营销策略，创新销售方式，加强线上线下整合营销力度，同时加快发展步伐，保障货源。
媒体投资者也非常关注上半年大湾区监管政策收紧、市场分化加剧的背景。管理层将如何看待广州市场，是否会在销售方面做出相应的战略调整？
林兆元似乎已经预料到了这个问题。他缓慢而平和地回答，“作为开发商，我们习惯于监管”。
“监管要么控制供应，要么控制需求。从广州的角度来看，这一轮也是针对目前的市场情况，一级市场和二级市场从供给端、需求端、价格端都做了妥善的安排，我觉得还是挺正常的。”林兆源和越秀地产已经将调控视为常态。或许基于此，越秀地产也坚定不移地选择了一条稳定的发展道路，不争第一，不掉队，遵循“房住不炒”的国家战略，承担起国企的责任和使命。
林兆源对广州市场依然充满信心。他说，“放眼全国，广州市场仍然是一个非常健康的市场，也应该是开发商可以赚钱的市场”。上半年广州GDP的增长和产业的引进，应该会对广州的人口流入和住房需求产生一定的积极影响。
此外，广州今年积极供应土地。从第一批集中供地来看，广州全年供地比例比较高，同比数量也比较高。从市场来看，确实是健康活跃的。“这是一个更好的市场，”林兆源强调。
谈及未来目标，林兆源没有给出静态的具体时间线或业绩目标。他表示，基于越秀地产目前千亿级别的规模，“要在行业平均中档速度以上做一些安排”，争取在千亿的基础上稳步推进，或者根据行业增速略高。“当然，这取决于市场机会。如果机会比较好，布局可以加快一点。”总之，越秀地产会根据市场和自身规模动态调整，稳定是不变的主调。
\”绿色文件\”
财务状况稳健安全，“三条红线”让“绿档”达标，也让越秀地产更有保障。
根据年中报告，越秀地产的现金及现金等价物，以及监控户的存款合计约400亿元，较年初增长7.2%。资金流动性充足，为项目开发投资提供了坚实支撑。
不含预付款的资产负债率为69.4%，低于70%，进入绿色档案安全区。
净负债率为49.8%，处于行业较低水平。同时现金短期负债率为1.80倍，实现三条红线、零踩线。
融资方面，越秀地产不断拓展多元化融资渠道和方式，优化债务期限组合和债务结构，持续降低融资成本。上半年，越秀地产在海外成功发行6.5亿美元5年期债券和1.5亿美元10年期债券，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创其海外发债历史新低。上半年平均借款成本同比下降26个基点至4.45%，这是越秀地产的发展优势，也说明投资者认可其发展潜力和抗风险能力。
当然，越秀地产在资产、信用、企业背景等方面也受到金融机构的青睐。穆迪和惠誉分别授予越秀地产Baa3投资级评级和BBB-投资级评级，期待“稳”，充分体现了资本市场对越秀地产良好经营业绩、稳健财务状况和未来发展前景的认可和信心。
观望中，部分企业在三条红线要求下收缩债务规模，发展有所放缓。对此，林兆源认为，每个企业的发展速度是不一样的，尤其是对于一批前期杠杆较高的企业来说，这也符合他们的特点。
越秀地产对规模雄心和稳定性有一个平衡的想法。正如林兆源所说，越秀地产要保证评级，保证三条红线，以定投安排投资机会。
需要满足投资评级，三条红线不会踩线。“从我们的杠杆来看，还是有一定的空区间的，这个空区间就是我们的机会。”林兆源表示，公司每年都有投资强度安排，按照目前的杠杆水平，越秀地产会安排在40%到50%。当市场好，资金充裕时，可能达到60%。
“6 1”多元拓展与存储
土地储备作为发展的弹药，犹如房企的“粮仓”。在这方面，多元化的增加储备方式是越秀地产的一大特色。
林兆源对上半年集中供地的表现表示满意，称“确实取得了不错的效果”。同时公司也加快了开发，部分地块今年应该能产生销售贡献。
当被问及是否可以分享越秀的征地经验时，林兆源笑了笑，谦虚地说“经验可以不提”。
林兆元总结了投资征地的常规经验。首先，选地策略很重要，比如土地是否符合公司要求，竞争是否激烈。同时也与投资标准的安排有关。
从中期报告中可以窥见大投资战略，其秘诀是“6 1”多元化、特色化的储增模式，其中“6”是TOD、城市更新、城市运营、国企合作、并购和产业用地挂钩；“1”是公开市场拍卖。
期间，越秀地产低溢价拿下广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、重庆、毕节等11个城市，新增优质土库23个，总建筑面积约500万平方米。
在公开市场方面，越秀地产积极抓住大本营广州第一轮集中供地的机会。广州第一批集中供地共42套，其中越秀地产征收7幅。
此外，期间广州新增广州星航(广州黄埔寺头)TOD物业项目一个，总建筑面积约21万平方米。约占总土地储备的14.5%。据此，截至6月30日，越秀共有6个在建TOD项目，TOD物业项目总土地储备约406万平方米。TOD独特的模式，让越秀拿走了大湾区总土地银行的26.5%。
上半年，越秀地产新增土地银行一半以上来自于私募市场收购，其次是城市运营，其收购了3块优质地块，新增土地银行149万平方米，占比近三成。此外，通过国企合作，新增土储33万平方米。
截至6月底，越秀地产土地储备总量已达到约2809万平方米，分布在25个城市，可满足3-5年的发展需求。其中1535万平方米位于大湾区，约占54.6%；广州的土壤总储量占47.5%。
4月，越秀地产与滨江的战略合作让业内惊呼“神操作”，双方将就长三角及粤港澳地区的房地产开发进行全面深入的合作。据悉，滨江希望今年与越秀在广州、杭州有三个合作项目。
据林兆源介绍，关于与滨江的合作，一是满足越秀地产的投资标准，视双方取得的土地而定，然后进行合作。目前，合作的星航项目已经落地。“随着下半年广州、杭州集中供地的推进，包括集中供地的进程，应该会有一些政策上的变化。如果有机会，也符合征地投资的标准。我相信接下来会有合作的机会。”。