金茂地产怎么样(中国金茂地产怎么样)

业绩增长平稳,回款效率高,投资积极,债务结构稳健。增长稳定,还款效率高,投资活跃,债务结构稳定。

◎作者/沈晓玲,王伟文

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核心观点

【业绩稳步增长,销售回头率高达94.5%】上半年,中国金茂实现全规模销售1301.5亿元,同比增长26.5%,完成全年销售目标的52%,排名第15位,与2020年持平。上半年销售回款1229亿元,回款率94.5%,处于行业前列。业绩发布会数据显示,下半年企业计划推货2300亿元,实现业绩目标只需要52%的去污率,压力不大。

【投资是前100名平均水平的两倍,土地收购与销售比例为0.58】上半年,中国金茂新增土地库容654万平方米,土地支付总额755亿元,权益土地支付347亿元。此外,公司还成功完成了对中国宏泰的收购,新增面积5797万平方米的一流开发和工业小镇。整体来看,金茂上半年投资态度积极,土地收购与销售之比为0.58。但在土地收购到销售0.40的监管要求下,企业可以适度提高股权比例。

【3个新项目落地,加锁面积超2020全年】上半年,中国金茂成功登陆贵阳金茂水晶智慧新城、长沙唐雅城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇,新增加锁面积超1400万平方米,超2020年全年1080万平方米。截至2021年7月,金茂已累计完成城市运营项目30个,计划到2022年实现土地储备总投资的60%。

【土壤总库丰富,二级土地可满足3-4年发展需求】截至2021年7月底,中国金茂全国城市53个,土地总库、建筑面积8552万平方米。其中,一级土地开发储备2176万平方米,二级土地开发储备6377万平方米,略高于2020年末。从2021年企业销售规模和增速来看,二级土地储备可满足3-4年左右的需求,土地储备充裕。

【营收大幅增长,毛利率为20.3%】2021年上半年,中国金茂实现营业收入284.6亿元,同比增长135.2%。根据企业业绩会数据,金茂预计整体营收将超过900亿元。上半年,中国金茂实现净利润58.1亿元,净利率20.4%。主要由于金茂上半年公允价值收益11.3亿元,通过收购关联公司实现16.6亿元。

【三大指标保持绿色,融资利率降至4.01%】截至2021年中期,中国金茂整体现金短期负债率为1.55,短期负债率为2.20。目前公司的商业票规模在26亿左右。即使商业票被列为负债,公司的“三条红线”指标全部保持绿色。企业整体融资成本下降至4.01%,处于行业领先水平。净负债率保持在47.1%,不含预收款项的资产负债率小幅上升至67.9%,均符合三条红线和绿线的要求。

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业绩稳步增长。销售退货率高达94.5%

上半年业绩目标完成一半,销售退货率上升至94.5%。根据企业公告数据,2021年上半年,中国金茂实现全规模销售1301.5亿元,同比增长26.5%,略落后于TOP20房企29.4%的平均水平。上半年完成全年销售目标52%,行业排名第15位,与2020年持平。公司狠抓支付,上半年实现销售支付1229亿元,支付率高达94.5%,处于行业前列。业绩发布会数据显示,下半年企业计划推货2300亿元,实现业绩目标只需要52%的去污率,压力不大。

一半的销售额来自华东地区,城市运营贡献了24%的业绩。根据企业披露的销售明细,金茂上半年50%的销售额来自华东地区,与2020年一致,南京、苏州、上海等城市销售额接近100亿。从企业公布的销售计划指引来看,环渤海、华南等地区剩余可售价值可观,可以预计华东地区全年业绩贡献仍将排名第一,但区域分布较上半年更加均衡。此外,值得注意的是,金茂的城市运营持续兑现。上半年,24%的签约业绩来自城市运营,较2020年的21%增长3个百分点。

02

投资

投资是前100名的两倍,平均征地售房比0.58。

卖地比例为0.58,远高于百强房企0.29的平均值。根据企业业绩会披露,2021年上半年,中国金茂新增土地库容654万平方米,土地总规模755亿元,权益土地规模347亿元。二级土地平均征地成本11544元/平方米,征地楼面价首次突破万元,主要是上半年企业在北京、苏州、上海、广州等核心城市仓储较多。按征地总价计算,一二线城市占84%。

此外,公司成功完成收购上市公司中国鸿泰29.9%的股份和1.23亿美元可转债,新增面积5797万平方米的一级开发和工业小镇。整体来看,金茂上半年投资态度积极,土地收售比为0.58,领先百强房企0.29的平均水平。但在0.40的征地销售比例监管要求下,由于上半年入库量较大,剩余可投资金额相对有限,企业可适度提高权益比例。

03城市运营

三个新项目的锁定面积将超过2020年全年。

上半年新开工项目3个,目前已锁定城市运营项目30个。2021年上半年,中国金茂成功登陆贵阳金茂水晶智慧新城、长沙唐雅城市运营项目、赣江中医药生态科技小镇,新增锁定面积1400多万平方米,2020年突破1080万平方米。截至2021年7月,金茂已累计完成30个城市运营项目,企业计划下半年再次落地5个城市运营项目,到2022年实现总投资60%的土地储备贡献。

04

图图

土壤总库丰富,二级土地可满足3-4年的开发需求。

土壤总储量丰富,二级土地储备可满足企业3-4年左右的发展需求。截至2021年7月底,中国金茂在中国拥有53个城市,土地总储建面积8552万平方米。其中,建成一级土地开发储备2176万平方米,二级土地开发储备6377万平方米,较2020年末略有增加。从2021年企业销售规模和增速来看,目前二级土地储备可满足3-4年左右的需求,土地储备充裕。

05

寻求利润

营收毛利率增长20.3%。

上半年营收同比增长135.2%,预计全年营收超900亿。2021年上半年,中国金茂实现营业收入284.6亿元,同比增长135.2%,其中物业销售收入249.0亿元,同比增长150.9%,是推动企业营收大幅增长的主要因素。商业租赁收入稳步增长9%,酒店收入大幅回升,较2020年同期增长128%。此外,根据企业业绩会数据,2021年金茂预计交付面积同比翻番,整体营收可达900亿。

毛利率20%,与去年基本持平。2021年上半年,中国金茂实现整体毛利57.7亿元,整体毛利率约20.3%,与2020年基本持平。公允价值收益和购买联营公司收益提振净利润水平,上半年净利润率升至20.4%。2021年上半年,中国金茂实现净利润58.1亿元,净利率20.4%。归母净利润43.0亿元,归母净利润15.1%,均处于行业领先水平。净利率超过毛利率主要是因为金茂上半年实现公允价值收益11.3亿元,收购联营公司盈利16.6亿元。

06

还清债务

三项指标保持绿色文件融资率降至4.01%

现金短期负债率为1.55,短期负债率为2.20。截至2021年中期,中国金茂累计持有现金474.3亿元,整体现金短期负债率为1.55,符合三条红线和绿线要求。长短负债率方面,截至2021年,中金茂的长短负债率为2.20,略低于期初。针对商业票的问题,管理层在演出会上进行了回应。目前公司商业票规模在26亿左右,体量小,利率低。即使将商业票计入负债,公司“三条红线”的所有指标仍保持绿色。

净负债率和不含预收款的资产负债率符合监管要求,融资利率仅为4.01%,处于行业领先地位。上半年,金茂以3.74%的利率成功发行30亿元普通票,进一步降低了企业融资成本。截至2021年年中,企业整体融资成本已降至4.01%,处于行业领先水平。净负债率保持在47.1%,不含预收款项的资产负债率小幅上升至67.9%,均符合三条红线和绿线的要求。

1短期现金负债率=(现金及现金等价物限现金)/短期有息债务

2净负债率=(短期有息债务-现金及现金等价物-限制性现金)/所有者权益

3不含预收款的资产负债率=(负债总额-合同负债)/(资产总额-合同负债)

排版太阳

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更多年中报告审查

点评1 |惠今控股:加速结算,权益大幅提升,净利润增长92.4%。

点评2 |涠洲集团:坚持在一二线城市深耕,土储总值超4400亿元。

点评3 |时代中国:库存周转压力大,仍看好城市更新。

点评4 |越秀地产:坚持在大湾区深耕布局,发挥国企合作和TOD发展优势。

点评5 |宝龙地产:洗消还款存在隐忧,核心同学会净利润增长42%。

点评6 |建业地产:营收大幅增长56.4%,盈利能力有待提升。

评论7 |敏捷:多元化业务稳步增长,“三条红线”是绿档。

点评8 |荣盛发展:环京土地比例仍然较高,债务处于黄色水平。

点评9 |中国海外地产:毛利率跌破30%,财务保持稳定。

点评10 |三盛控股:优化内生动力不断增强,财务状况持续改善。

点评11 |远洋集团:继续推进“南水北调西线延伸”,运营能力有待提升。

评论12 |保利发展:金融优势持续扩大,土地向三四线下沉。

点评13 |郑融地产:前十城市销售贡献77.3%,三条红线有望年底变绿。

评论14 |绿地控股:投资更加审慎,基础设施产业发展迅速。

点评15 |中国奥林匹克公园:土壤储备充裕,审慎购地,城市更新项目加速转型。

点评16 |碧桂园:坚持深化城镇化市场,多元化发展带动“全竞争提升”

年中报告17 |绿城中国:增收不增利,永续债余额2023年清零。

点评18 |大发地产:销售额同比增长130%,坚持深耕长三角、成渝地区。

年中报告19 | R&F物业:头套刹车,三条红线仍为红色。

点评20 |华润置地:全年销售目标完成52.3%,投资加码。

回顾21 |龙湖集团:金融优势突出,有息债券增速接近门槛,等待征地。

点评22 |旭辉集团:减少新进城市,加强深耕,力争年内进绿档。

评论23 |中梁控股:谨慎灵活征地,持续改善债务结构,降低成本。

点评24 |美的地产:城市深耕规模助力,融资成本仅为4.92%。

点评25 |凯撒:继续巩固湾区优势,城市更新提供动力。

回顾26 |招商蛇口:销售规模增长60%,大湾区核心储备价值凸显。

点评27 |阳光城:投资趋于稳健,减债持续推进。

回顾28 |大唐集团控股:毛利率升至31%,同学会净利润增长235%。

点评29 |德信中国:三条红线维持黄档,积极接受入库。

回顾30 |港龙中国:营收同比增长184%,成功进入绿色档。

点评31 |龙光集团:长三角业绩增长214.6%,彰显可持续发展能力。

回顾32 |滨江集团:首次加盟广州越秀,返乡净利润增长43%。

回顾33 |景瑞控股:深耕长三角都市圈,销售额同比增长144%。

回顾34 |尚坤地产:业绩稳步增长,多元化征地占比超过50%。

回顾35 |世茂集团:谨慎投资,酒店计划以轻资产模式上市。

评论36 |金科股份:新一线城市征地比例大幅提升,金融保持稳定。

回顾37 |融创中国:将“更安全、更冷静、更长远、更有价值”作为战略目标。

年中报告38 |金谷:销量已挺进行业前十,毛利率同比减半。

评论39 |新城控股:第三条红线在黄档,毛利率降至19.6%。

回顾40|中南建设:稳健经营积极去杠杆,营收增长30%

回顾41 |合景泰富:销售额同比增长52.8%,数字化转型持续深化。

点评42 |弘阳地产:销售增长56%,“三条红线”留在绿档。

点评43 |万科地产:量入为出,合理投资,符合三条红线、绿档标准。

年中报告44|钟君集团:在“一体两翼”战略下,更加注重整体效率的提升。

点评45 |新力控股:我们在征地方面更加谨慎,目标在一年内进入绿档。

点评46 |正商产业:国有化需加速,财务指标需改善。

回顾47 |领地控股:销售额保持35%以上的增速,利润下滑需要警惕。

评论48 |融信中国:注重去污和支付,严格控制下半年投资比例。

评论49 |中国恒大:有息负债规模下降,净负债率红线变绿。

年中报告50 |建发国际:同学会净利率降至3.6%,盈利指标持续承压。

回顾51 |欢乐城控股:千亿目标挑战重重,三条红线还在“黄档”

回顾52 |祥生控股集团:净负债率优化,成功转入黄档。

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