作者|何静
制作人|分众财经
上半年房地产市场风云变幻，瞬息万变；快速增长的时代已经成为过去，行业利润进入下行区间已经成为共识。
根据柯睿的数据，2020年，在66个行业的典型上市房企中，超过70%的企业毛利率和净收益率下降。在此背景下，马頔股份交出了自己的成绩单。
8月27日，马頔股份有限公司(600565。SH)发布2021年上半年业绩报告，实现营业收入62.31亿元，同比增长45.52%。主营毛利率同比增长3.17个百分点至23.76%，非净利润微增0.45%。净利润1.43亿元。
马頔的主营业务为房地产和物业服务、专用汽车制造和建筑，分别占营收的86.72%、7.64%和3.82%。马頔股份的房地产业务是东源地产。
“房地产业生产和发展”的三大核心驱动
截至报告期末，马頔股份营业成本为47.2亿元，其中R&D投资增幅最大，同比增长59.2%，达到2289.6万元。
对R&D方面的大力投资，验证了马頔多元化发展的决心。
告别市场红利后，为了更有效地整合利用现有资源，实现更高的业绩水平，不少房企围绕核心业务开始了张之路的多元化扩张。马頔股份也不例外，在“产业、地产和产业”的驱动下提升了自身的可持续发展能力。
房地产业务和物业作为其核心板块，涵盖房地产开发、物业服务、绿化工程、建筑、装修、商业管理等多个领域。上半年营业收入54.03亿元，同比增长48.44%。在“2021中国房地产企业100强榜单”中排名第44位。
土库扩张方面，东源地产坚持一二线城市战略布局，辅以其他有人口流入潜力的城市。今年上半年实现新增土地储备10个，规划总建筑面积181.18万立方米。
半年报显示，华中地区营业收入增长197.52%至30.53亿元，占比近50%，区域深耕成效突出。
截至报告期末，公司合并销售额121.51亿元，销售面积101.14万平方米，结转收入49.47亿元，结转面积45.86万平方米，报告期末结转面积291.3万平方米。
此外，马頔股份瞄准银发时代，积极拓展医疗保健，以祝福企业利润增长。
截至2020年，马頔已完成川、渝、京、沪等重点地区医疗保健产业布局，运营医疗保健项目11个，运营床位2000余张。
今年上半年，其首个高端城市级老年公寓——马頔长庆会成都洪欣杨乐社区正式开业，新增床位450余张，进一步扩大了康养产业规模。
规模吸引力和动态平衡
多轨深入发展离不开金融支持。
报告期内，流动负债合计593.22亿元，较上年末增长13.21%。此外，公司长期借款达116.16亿元，同比增长33.52%；但其经营现金流净额为-46.9亿元，货币资金也较去年末减少14.63%，约为60亿元。资本结构仍需进一步优化。
但电流比和速动比低于正常值，分别为1.35倍和0.35倍。不含预收账款的资产负债率和净负债率也保持较好水平。
报告期内，马頔股份成功发行非公有住房租赁专项公司债券合计4.5亿元；获得远东信用评级有限公司给出的主体信用评级AA，评级展望稳定。
值得一提的是，该公司旗下物业业务平台东源人治于今年4月向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。招股书显示，东源仁智服务营收由2018年的约3.87亿元增长至2020年的约7.67亿元，增长约98.2%；2020年管道面积将爆发式增长至5000万平方米左右，向外扩张比例已超过50%，减少了对母公司的依赖。
目前房地产市场不景气时，可能有助于母公司努力拓宽融资渠道。
马頔股票仍追求规模。2018年，东源地产董事长罗韶颖曾表示:“东源2020年的销售目标是达到1000亿元；集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强。”
但根据柯睿销售榜单，东源地产2020年全口径销售额为602.1亿元，排名榜单第64位；截至今年1-6月，全口径销售额达351.2亿元，排名第53位。
3月11日，马頔有限公司发布今年土地储备投资计划:同意授权公司及控股子公司管理层根据市场情况增加土地储备，取得土地总价款在300亿元以内。随着征地预算的增加，东源地产的销售规模将进一步扩大。
对于房企来说，2021年，实现规模增长与债务控制的“动态双平衡”可能更为重要。