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很难想象，20年来，一家老式的房地产公司很少在上海市中心开发豪华住宅项目。

是不是有点出乎意料？

这么多年，这么多项目，大部分都在中环以外。

但如果你说金谷不会把项目做好，那就说不过去了。

房地产界的人都知道，行业里早就有一句口号:以金地为榜样学习。

金地产品线是几乎所有开发者都必须向内部R&D部门学习的部分。

随着时间的推移，金地布局项目在区位层面的发展越来越好，当年的郊区板块已经被现在更加完善的城市面貌所取代。

这家公司看似与所有开发者保持着不同的发展节奏，但也是一家很少在业内外达成口碑共识的公司。

公司内部发生了什么？今天，我试着用一段文字来回答这个问题。

谢谢你的时间，因为值得。

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要回答类似的问题，很多人会用基因这个词来搪塞。

所谓的基因，我觉得可能放在时间线里，看看Gemdale一直在做什么，也许大家都能理解。

我有一句话来定义它。

Gemdale在做项目的时候总能超出你的预期，然后把自己的产品规划提前半步。

什么叫超出预期然后领先半步？

比如你在周边什么都没有的郊区开发一个大市场，如果客户买了你的房子后担心配套设施不足。

如果你是交易者，你会如何处理这个问题？

我想很多人的回答是，既然是大市场，不如我拿出一个商业地块做配套，做好商业区的规划，告诉客户要两年才能交房，告诉他们以后这里会有配套，那就太好了。

其实即使超出了客户的预期，也要提前考虑客户的需求再做配套开发。

但如果是金帝，他是做什么的？

这是关于金地在上海的第一个项目。

这是一个在2005年开发的项目。当时嘉定南翔绝对是上海的郊区。除了去农家乐吃羊肉，没人想去南翔。

而金谷在这里开发一个100万平方米的项目，名为金谷绿色世界。

毫无疑问，这是一个超级市场。

对于这个项目，从总平面图可以看出，商业地块也规划在地块的最南端。显然，作为一个郊区市场，这样的规划是重要和必要的。

然而，金谷并没有满足向客户销售图纸的简单需求。

当时，操盘手斩钉截铁地发出指令:商业用地必须提前开盘。

大家注意，不是提前规划，提前施工，提前交付，而是卖房子的时候，要开始商业用地的生意。

不是写一句话那么简单，因为像万达这样的商业地产公司现在都在运营，只有房子交付之后，综合体才能开始运营。

在人气不足的地方要求商家提前开业是什么意思？

首先，这需要长时间的拔河谈判，因为商方超本人也不是傻子。

第二，即使同意，也意味着开发商每年都会进行巨额补贴，让运营商保持服务质量和经营氛围。

这是一项缓慢的工作，需要时间、精力和成本。

然而，一开始，金帝是这样全力以赴的。在核心超市环节，经营者从一家公司换到另一家公司。刚开始我们聊了CP莲花，然后去了家乐福。

一直说，一直说，最后说下去。

实景图真实地图

这件事对整个金谷绿色世界意义重大。

第一批客户看到这一幕的时候，就开始相信以后这里会热闹起来，至少不会有基本的配套顾虑。

实景图真实地图

因为顶层有这么强的生意，边上的商业街可以借势。

不仅如此，最初的金地绿色世界也为社区规划了社区巴士。从南翔到中山公园，每天都有几辆公交车继续拉。

解决客户通勤和客户消费的问题，只要一点一点去做，整个地区的氛围就会开始越来越好，然后一切就会开始良性循环。

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这件事的意义是什么？

除了带动整个项目的顺利开展，在一定程度上直接改变了南翔。

南翔开启了城市化进程和转型之路。

来源：南翔生活网来源:南翔生活网

重污染、低效率的制造业开始外移，引入现代服务业和商务办公，同时重塑嘉定在全上海人心中的认知。

对于上海来说，南翔不再是一个偏远的郊区。

整个地区的生活氛围越来越热闹。继南翔之后，马陆、嘉定新城等板块也因为南翔的崛起而更有信心。

现在去南翔，无论是住宅湖滨世界还是商业印象城市，因为金地绿世界的成功开发，让你更有信心，从而拥抱南翔，为板块输出更多产品。

这是一个好项目给很多人带来的改变。

这个项目对金代尔意味着什么？

就是让客户意识到这个企业是真的把项目做好了。

是真正把项目做好的企业，而不是喊着要把项目做好的企业。

这种认知开始植入客户心理，这种认知也植入到了金代尔的企业基因文化中。

但是，有一种说法是，这种大刀阔斧的开发模式在后续的项目开发中使用越来越少。

不是因为别的，而是因为后来上海不太可能把这么大一块地给开发商。

而政府职能也开始提前规划和布局城市的各种配套层次。

但是，虽然用不上，金地做产品的态度开始精细化。

开始把精心制作的产品的粒度放到社区内部。

工作经历中给我印象最深的其实是两个项目，一个叫金地一景，一个叫金地湾谷。

关于这两个项目，都是当年上海楼市的神奇之处，但具体的故事今天就不分享了。如果你想听，我们稍后再和你谈。

跟大家分享两个关于金地做社区态度的小故事。

除了是当年第一个将美国建筑风格搬到中国的项目，金地艺术环境也是为数不多的愿意在红线外投资的项目。

实景图，来源：安居客实景图，来源:安居客

为了更好地展现街区感，金地一景对小区外的道路和树木阵列做了统一规划和处理。

整个小区的氛围瞬间改善了好几倍。

关于金地湾山谷的故事就更极端了。项目交付后，贸易商走在小区里突然觉得有些不妙，于是决定重新分配预算，对整个项目的绿化进行重新铺设和升级。

这发生在2009年。

今年是哪一年？这是售楼处可以不建楼直接卖房的一年。在这样的氛围下，金地愿意做这个项目。

回答这个没有基因的企业真的没有意义。

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所以，当一个企业把做这个产品的态度当成一种习惯的时候，你会发现它从量变到质变的情况并不多见。

为什么要强调这一点？

因为很明显，随着房地产同质化的严重，很少能看到任何让我们眼前一亮的项目。

它们在布局、理念、户型上都很相似。

然而，金谷作为一家以产品为导向的公司，却恰好能够在这个类似红海的地方走出一座独木桥。这次，我特意搜索了金地今年在上海推出的11个项目的所有户型。

看完之后，真的感觉有点麻木。

就简约户型的维度而言，看似相似的整体布局内部，在金地埋下了无数创新的小细节。

比如金地拓帆的这套公寓。

户型图家庭计划

从布局来看，是不是有点普通？这套三开间朝南的小三居室，在目前的楼市背景下，已经被验证更适合产品输出。

无数项目都在做这种类型的公寓，然后对公寓的解读就集中在“三开间朝南，动静分离，功能性强”的正确废话上。

但是当你走进去，你会发现

装修示意图装修示意图

有趣的是，他还在户口一侧做了一个小窗。

市面上百分之九十五的同类产品都没有做过这个细节，但这意味着你的客餐厅做了之后有一个完整的通风系统。

当你把目光集中在入口时，你会发现

对于这么小的入口，除了规划一个窗户之外，入口还做了一个完整的入口和一个独立的入口。

然后，因为厨房部分的半开半闭模式，移动区北侧的空房间非常通透。

此外，厨房还有一个额外的空房间，有足够的空间放置双开门冰箱，这对于一个三居室的小公寓来说是极其罕见的。

一个简单的10平米空的房间设计是如此的极端，如果你按照这个逻辑来看整个公寓，你会发现很多很多这样的细节。

看看金地的另一个小公寓，来自佳悦湾。

这种公寓布局也很常见。当你经常看房子的时候，你一定有这种感觉。

Sales对这类公寓的解读是庸俗的，停留在所谓的飞机型上。

但是，如果你仔细看看金地这个模式，有两件事值得跟你唠叨。第一是户型虽然小，但真的用到了极致的收纳。

入口、转角、朝南次卧、朝南主卧、朝北卧室。

需要特别注意的是这个地方，要截图才能看到细节。

我不明白主卧入口处的那三个点是什么。仔细一看才知道是主卧的管井。

这里布置了一些管道。

不过，金迪还是从里面拉出了一个完整的衣柜。

装修示意图装修示意图

这个壁橱的存在并不像看起来那么简单。除了空之间的预留，隐蔽工程的管线布置是一项很大的技术考验。

否则，你无法解释为什么别人不能。

第二，注意这个公寓的入口。

装修示意图装修示意图

在整个路线规划中，把第二个卫生间放在入口处。

这种公寓设计非常适合疫情后的现状。回家洗手换衣服肯定会变得像现在戴口罩一样自然。

在这里设置一个厕所相当于适当的卫生处理。

这种动线设计看似只是小小的调整，但会给未来的生活场景带来很大的变化。

上次看到一个能做出如此创新的线形调整的项目，项目名称是五年前的天地云书125平方米。

仔细看。除了进入朝南的房间，还有一条独立的路线进入北面的厨房。整个家政线完全独立完整。

是不是很刁？

开发商呢？对不起，这是金代尔做的。

这种R&D的精致视角已经不能用独创性或感情来诠释了。一定是经过大量研发积累的强大能力屏障。

所有看起来相似的地方，但金地是可以和别人不一样的地方。

这就是我所说的量变到质变，这就是我所说的真正把项目做好。

有趣的是，我们到目前为止看到的，无论是金地樊棋还是金地佳悦湾，都是今年入市的项目，都来自嘉定。

我们可以看到金地对嘉定的感情。

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目前，上海金地的整个产品能级已经达到了一个非常高的位置。

除了室内空房间设计，其对社区的思考也开始进入更高的维度。

更多的人开始思考人、社区、城市之间的真实关系，主要体现在两个方面。

即使不是项目本身，只要与项目相关的城市空存在，我们就能看到Gemdale对社区的态度。

在南翔地铁站和金地绿色世界之间，有这么一条路，很多人都要回家。

实景图，来源：gooood谷德设计网实景图，来源:古德设计网

这条人行通道看似只是一个简单的改变，但在这里，每天下班路过的人，已经从怕黑，希望能跑多快，变成了现在的状况。

实景图，来源：gooood谷德设计网实景图，来源:古德设计网

如果你路过这里，你可以看到64根柱子沿着桥口地下道路移动，建造了一个彩色的渐变空房间。

来源：gooood谷德设计网来源:古德设计网

金地把一座暗桥开口的地下通道变成了城市温暖的角落。

不仅是红线外，还有交付多年的老项目，金地依然关心那里的社区空房，是金地紫城新升级的儿童乐园空房。

实景图真实地图

一个已经在2016年交付的项目，但是Gemdale仍在围绕旧项目进行支持更新。你很难从这个事件中看到功利的痕迹，这纯粹是因为——这是金谷的项目。

因为是金地的项目，所以很在意社区设施，生活氛围，人。

后来我们看到孩子们在这里开心地玩耍，家长们在座位上休息聊天，整个社区生活场景更好了。

是的，不管是红线外还是交付的项目，我都不觉得和自己无关。只要是围绕着业主的生活线，不管场面有多边缘、多小，都会认真对待。

这种对社区的态度，现在已经毫无保留地投入到金地松江中山街项目中。

大量的公共建筑空使这里的生活氛围远远超出平均水平。

设计图，免责声明：最终效果以实际交付为准设计图，免责声明:最终效果以实际交付为准。

这些社区建设给人的感觉空首先是活泼。

设计概念图，仅示意，以双方签署的《商品房买卖合同》及实际交付为准设计概念图，仅供说明，以双方签订的《商品房买卖合同》及实际交付为准。

这些社区空创意大胆，内容丰富。无论从人体工程学还是空体验心理学来看，都与一般的匹配相去甚远。

设计概念图，仅示意，以双方签署的《商品房买卖合同》及实际交付为准设计概念图，仅供说明，以双方签订的《商品房买卖合同》及实际交付为准。

更重要的是，金谷的落地能力得到了认可。住过金地的业主可能都知道，金地对产品落地的精准态度不会妥协，所有承诺都会认真兑现。

这就是为什么这些空房间不仅简单美观，而且使用率非常高的原因。

这些空房间除了活泼之外，也很有意思，就是空房间会自己打造。

比如玄关框的简单加减，在原来的空房间上又增加了一层空

即使只关注一个小区域，也能看到特色秋千、Lohas台等主题细节的特别安排。，在空房间中重新创建聚合空房间，然后用不同的主题元素构建不同的空房间。

设计概念图，仅示意，以双方签署的《商品房买卖合同》及实际交付为准设计概念图，仅供说明，以双方签订的《商品房买卖合同》及实际交付为准。

这一切都不是理所当然的。背后是Gemdale对老业主的回访，围绕业主的每一个生活场景研发社区配套产品。

本质上，上海金地不断围绕新一代产品思维进行头脑风暴，这里的暴风眼就是“人”的元素

这其实不仅仅体现在配套设施上，还体现在项目各方面的细节上，比如立面、户型、绿化等等。

设计概念图，仅供说明，以双方签订的《商品房买卖合同》及实际交付为准。

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今年的上海应该定义为金地年，因为上海金地今年有11个项目。

每一款出来的产品都持有金地的标准，当然也高于整个楼市的标准。

这应该是上海购房者的福音。

你为什么这么说？/怎么会这样？

我做了一件很俗的事情，就是放了一些金代尔已经交付的二手房，去看他的卖价和周边项目的对比。

数据来源：链家（6月挂牌数据）来源:链家(6月上市数据)

我们会发现，只要是金地项目，都会比附近其他项目贵。

这件事很俗，但很有意义。其意义在于，Gemdale项目可以实现空的显著溢价。

为什么

金地不拿市中心的项目，但确实可以通过产品实力带动区域发展，同时也能实现区域地段的价值，夯实二手房的卖价。

这是购买黄金土地的保障，也是产品力量变到质变后形成的价值折射。

而且，随着金地“以人为本”的产品逻辑逐步落地，溢价将与周边其他项目形成不可逾越的鸿沟。