执行程序中，拍卖房产是处置财产，实现财产变价的一种方式。但“委托拍卖”同时也存在着周期长、费用高、评估结果存疑等问题。2022年《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》虽确定了当事人议价、定向询价、网络询价等确定处置财产价格的方式，但实践中，申请人与被执行人之间往往存在着争议与对抗，通过评估、拍卖房产确定处置财产的价格仍然占据着重要的位置。
本文，笔者将阐述评估、拍卖房产这一实现财产变价的操作流程。
一、评估程序
（一）启动评估、拍卖程序
在人民法院执行局已经查封登记在被执行人下的不动产（本文不动产系指房产）的情况下，申请人经过与执行法官沟通，可以向执行局递交申请书，启动评估、拍卖程序。
（二）选定评估机构
执行局选择评估、拍卖机构，应提前通知当事人到场；当事人不到场的，执行局应将选择机构的情况送达当事人。
（三）现场的强制检查、勘验
评估机构需要对现场进行检查、勘验的，执行局应提前通知当事人到场。当事人不到场不影响勘验的进行，但应当有见证人。评估机构勘验现场，应制作现场勘验笔录。执行局可以根据案件的具体情况，采取强制开启等措施强制进行检查、勘验。
（四）评估报告
评估机构经过评估，向执行局提交评估报告，评估报告需要符合一定要求（不再赘述）。执行局发现评估报告有错误，应要求评估机构作出修正。评估机构拒绝的，法院可撤销评估结果，另行委托评估机构。
执行局收到评估报告后，应将评估报告送达给当事人，当事人对评估报告有异议的，可向执行局书面提出。如无，则按照评估价格进行拍卖。
二、拍卖程序
（一）移交评估资料或调查笔录
执行局将评估资料移交拍卖机构。未经评估拍卖的，执行局应将拍卖财产现状制作调查笔录并移交拍卖机构。
（二）发布拍卖公告
房产拍卖15日前，在媒体上发布拍卖公告。
（三）拍卖保留价
确认拍卖成交的最低价。每次降价的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
（四）瑕疵的说明
拍卖机构以书面形式说明房产存在的瑕疵
（五）拍卖通知
执行局应通知当事人拍卖日到场。
（六）保证金的收取及退还
缴纳保证金参与竞买，保证金可冲抵价款。未竞买成功的竞买人退还保证金。
（七）拍卖价款缴纳
竞买成功后，买受人缴款。
（八）拍卖佣金及拍卖实际支出费用
拍卖机构可按照符合规定的比例收取拍卖佣金。拍卖实际支出的费用不超过佣金的1/10。
三、流拍的处理
（一）变卖
拍卖房产经三次流拍后可以变卖，变卖价格按照评估价格确定，但不得低于评估价格的1/2。
（二）以物抵债
拍卖房产流拍的情况下，债权人可以直接接受拍卖房产来冲抵债务，但应以当次拍卖所定的保留价进行冲抵。