文明改变了人类的住房，但没有同时改变住房里的人。——梭罗
房地产，无疑是中国最复杂的行业，没有之一。
它既是工业，钢筋水泥、建筑装潢，关系着近亿人的生计；
又是金融业，万亿资金在此处奔涌流转，决定着房价起伏；
它还是政治，用地审批、土地财政、楼市调控，处处与政府关系紧密；
他甚至是娱乐业，地产大佬的花边新闻，养活了多少娱乐记者。
如果把中国地产近三十年的5轮大浪潮，比作一个吐司面包的话，每一刀切开的截面，都有不同的纹理、不同的纠葛。
千丝万缕，黑白相间。
因此看懂了地产，也就彻底看懂了中国，看懂了财富的未来。
一、 群雄并起（1978-1997）
1949年共和国成立，同年，一位日后被称为“中国房地产之父”的人在苏州出生，这似乎预示着地产将与国运唇齿相依。
此人名叫“孟晓苏”，大海航行靠舵手，人送外号“孟舵主”。
特殊时期，原本成绩优异的孟舵主，在北汽厂里干了十年钳工，恢复高考后，他终于能摆脱车间里的大锤，去未名湖边安心读书。
北大新闻系毕业后，孟舵主进了中南海，做了时任副主席万里的秘书。后来继续攻读经济学研究生，师从著名经济学家厉以宁。
到了78年，邓公提出要解决住房问题，彼时，中国人均居住面积3.6平方米，比1949年的4.5平方米还低。但是如何打破计划体制，增加住房供给，朝野上下、社会各界都在观望，不敢出手。
果不其然，第一枪还是得靠政府，两年后江湖第一门——中房集团成立，董事长孟晓苏白天卖房晚上写稿，共撰写了10本房地产方面的书籍，发表180多篇论文，在行业和理论方面都打了下第一根桩。
“中国房地产之父”孟晓苏
但是房地产是个非常野的行业，国字头的中房靠政策红利，一度包揽了全国20%的福利房建设。但在后来群雄并起的商品房时代，中房集团慢慢被小弟们赶超，自己也成了中国交建的跟班。
故事到了84年，邓公再次力排众议，力挺房地产。广东、重庆等改革的前沿阵地，开始试点商品房。
时代的红利扑面而来，好汉们纷纷开始下海。
一位靠倒卖批条和玉米，赚了300万的职业倒爷王石热血一涌，在深圳组建了万科的前身——现代科教仪器展销中心，养精蓄锐，只待开山一击。
还有很多日后的大玩家，譬如招商、保利、宋都、华发、广厦、城建等等，也都缘起这一年。
1987年，深圳进行了首次国有土地拍卖，第一个小区“东晓花园”由此诞生，并向隔壁时髦的邻居学习了按揭付款，不到一个小时都全部售罄。
一年后，海南正式脱离广东，独立成省，又给地产这簇火加了根大柴，1988年海南地产均价为1350元/㎡，91年1400元/㎡，92年则猛增至5000元/㎡，93年继续狂飙，上半年达到顶峰7500元/㎡。
同一时间，随着邓公南巡，赫赫有名的“92派”登上舞台，一大群在体制内掌握最精准动向的官员纷纷下海，也有一群嗅觉灵敏的江湖人士，拿到了 “地产号“财富高铁的车票。
一位四川籍退伍侦察兵排长，转业后坐在大连西岗区政府的办公室里天天读着报纸，看见3000公里外的南方正热火朝天，心潮一涌，从区办公室主任调到区住宅开发公司担任总经理。过了两年，这个开发公司改名成万达。
一位舞阳钢铁厂年轻有为的车间主任遭受到了排挤，愤然离去。后来进入深圳中达集团。加入之后更加如鱼得水，一个项目便为公司净赚2个亿，但自己的月薪只有2000块，伤害不大但侮辱性极强。
“金麟岂是池中物，不加薪我就跑路。”年轻人再次离职后，创立了恒大，凭借“空手套白狼”的高超本领，“零资金”在广州打造了金碧花园楼盘，一炮打响，做成“中国著名城镇化社区50佳名盘”。
靠施工方“带资进组”与银行贷款，许家印开发出“金碧花园”