文丨地产三哥

前言

在黑泽明的《七武士》中，农民们寻求七名武士保护村庄的丰收果实。

七名武士消灭和赶走了强盗，最终阵亡四名。

阵亡的武士都死于火枪，冷兵器败给了热兵器，昭示了武士时代的结束。

留下坟冢上四把武士刀刺入天穹。

大战过后，武士们离开村落，七武士中的首脑人物勘兵卫不禁感叹：“这也是场败仗……，赢的并不是武士，而是村庄和农民。”

一、经营之矛与融资之盾

矛是进攻用的。

盾是防守用的。

在房地产企业的负债结构中，自有资金之外，最开始启动的杠杆是金融机构借贷。

有了金融机构借款，才能开始拿地、开发、预售，因此也会产生另外两个负债类型：

预售产生的合同负债，以及工程建设等产生的应付账款。

金融是有周期的，过度倚重借贷被周期的影响也会比较大。

合同负债是依靠自身经营的，它基本上已经落袋为安了，依托合同负债，房企可以开启无限循环项目开发模式。

应付账款是依托于公司经营的，公司经营的基本面越好，信任度越高，应付账款的比例也就越高。

其实，这和其他行业的经营也是一个道理，区别是房企的合同负债提前锁定了销售收入。

如果我们只从财务角度来看：

合同负债是公司的经营之矛。

有矛必有盾。

借贷是融资之盾。

这面盾牌是“合金构造”的，构建这面盾牌的成分有三种：

第一类，银行贷款（包括银团贷款等）；

第二类，债券类等直接融资（包括美元债、公司债、ABS融资如供应链、尾款等资产支持证券等）；

第三类，其他借款（非银机构借款，如信托等）

这里面，银行贷款是最稳定的、最可信赖的。

在行业金融资源见顶的情况下：

中型房企在进攻时需要有矛，提前锁定足够多销售的合同负债代表着矛。

防守时需要有盾，银行借款的比例意味着盾牌的坚实程度。

本文从负债结构、借贷结构观察几家中型房企：中南建设、中梁控股、美的置业、金科股份、中国奥园、荣盛发展、雅居乐。

看看谁的矛更锋利，盾更厚实。

从合同负债比例来看：

中梁