文/张继
在楼市中，有一个特殊的现象，就是新房均价低于周边二手房。这种现象叫做二手房倒挂。
一般来说，形成倒挂盘的主要有两种情况，一种是土地限价，一种是开发商资金链紧缺，报的价格比较低，赶紧把资金收上来。
所以那些倒挂的新盘，就相当于政府或者开发商以低于市场价的价格卖给你，中间赚的利润你肯定知道。
之前上海深圳的楼市比较火。二手房热度靠学区房，新房热度靠倒挂盘。几千人摇号，也抢不到。
所以对于刚需买房的人来说，倒挂菜真香，买了就能赚。
那么，所有的倒挂盘都值得买吗？
不要！买房的时候，要理性。闭眼买房的时代已经过去了。现在就算是倒挂，也有很多套路。买家应该特别警惕。
01“假倒挂盘”
之所以叫倒挂盘，是因为确实比周边新房、二手房价格低。但是有一种假的倒挂盘，打着二手房均价的幌子吸引买家。
一般来说，我们会把新房的备案均价和周边二手房的成交均价进行对比，但有时候开发商为了卖房，会把周边二手房的挂牌价拿出来和新房的均价进行对比。
大家都知道二手房挂牌价一般都高于成交均价，因为房屋挂牌价是由房东决定的，受主观行为影响。现在无锡的市场还不错，有些房东很嚣张，挂出了天价，抬高了他们小区的挂牌均价。
以中海龙溪一期为例。这个小区3月份挂牌均价2.8万元/平方米，但成交均价只有2.67万元/平方米，相差1300元/平方米。
所以，对比新房均价和二手房均价，有很多水分在里面。
此外，还有一些开发商的参照对象不在一个档次，比如把板块内的优质楼盘和一个普通的新盘进行对比，把老房和新房进行对比。……
两个对比的东西不在一个层面上，所以结论是假的。所以真正的倒挂盘是要和周边同品质的二手房倒挂的。比如吴昕区的国鑫时嘉镇远，新房均价15000/㎡左右，而一二期二手房均价17000/㎡左右，也比一路之隔的环球低3000元/㎡。
02《倒挂的后果》
有些新盘确实是倒挂的，价格也很便宜，但是如果倒挂的价格太多，开发商的利润就会减少。
为了提高房地产项目的利润，一些开发商通过降低房屋质量来赚取更多的钱。精装房成了“惊喜房”，毛坯房成了“老房”…这些问题频频发生，就连大型房企也未能幸免。
比如前段时间某房地产项目二期交付时，业主发现开发商偷工减料，虚假宣传，所以拒绝收房，也有维权事件。
不仅如此，在项目不远处，一个限价盘也出现了偷工减料、降低房屋标准、剥离门面的情况。
从这个角度来说，有时候倒挂的盘子太便宜了，也不是什么好事。万一房地产出现各种问题，买房的人会心疼。
如降低这些新盘的出价和虚假宣传都是相当不错的。毕竟他们还能住在里面，只是有点麻烦。比这更严重的，比如未完成的倒碟复活！
03《死胡同复活倒挂菜》
在楼市中，也有一种倒挂盘，同样便宜，但是它的前身有一个很大的问题，就是烂尾。
在买这种房子的时候，不要贪图倒挂的红利，因为你要明白这个倒挂的菜，后期会不会造成二次烂尾。
一般来说，烂尾楼复活后的物业，往往会因为限价而成为低价市场。说起来容易，大房企毕竟资金充足，口碑好。但一些中小房企接手后，会面临很多问题。如果资金稍有不到位，就会再次面临烂尾的局面。
这样的现象经常出现在新闻里，比如南阳的“白金时代”，2013年开工，2015年停工，直到2017年还未完工。
在多方努力下，白金时代的地产终于复工了。但由于种种原因，在2019年再次被关停，现在这个事情还没有解决。
所以这种有“硬伤”的倒挂盘，需要质疑一下，看看开发商有多强，手续和证件是否齐全，再考虑买不买。
况且乡镇板块的倒挂盘也要慎重考虑买不买。毕竟近几年无锡人口增长很低，那些没有人口支撑的乡镇板块，未来价格上涨很难。请慎重购买！
04“无锡有多少个倒挂盘？”
截至目前，无锡(不含江阴、宜兴)在售新房项目约140个。
在这些项目中，有40多个楼盘进入了存量市场竞争，也就是说，这些楼盘前期已经入市，大概有10个项目。相比之前的成交价格，房价大幅上涨，也就是倒挂现象非常明显。
虽然一些倒挂盘的价格较低，但很多地产商都设置了购房门槛，比如全款优先-首付80%-首付60%。部分重点限价盘依然难买，要么内部消化，要么高价购入，如关山名楼、尚品花园等。
当然，也有相当一部分楼盘，前期卖得不好，被拖进了现房，售价远远低于同品质的房子。这种房子或多或少都有一些“缺陷”，比如户型不好，位置不好，口碑不好。我不建议买这些倒挂的盘子。毕竟卖不出去的房子，即使买了也很难升值。
综上所述，闭着眼睛买不到二手倒挂菜。你要慎重考虑买还是不买，考虑市场情况和自己的需求。
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