不知不觉中，“叠拼”从“小众菜”变成了“大众品”，都是随着时间的推移而变化的。
在“别墅禁令”不断升级的现实形势下，独栋、联排别墅将慢慢消失在楼市的画卷中。然而，买家的别墅梦并没有消失，甚至与日俱增。
据统计，2021年1-7月，北京楼市别墅成交2832套，同比上涨58%；成交面积84.96万㎡，同比上涨56%；成交均价48331元/㎡，同比上涨2%；成交额410.64亿元，同比增长59%。这充分说明别墅置业的热情非常高。
但从今年北京“首次双集中供地”可以看出，只有一块地的容积率是1.1。事实证明，未来别墅的供应量会越来越少，可供选择的别墅产品会集中在重叠部分。
这也让“重叠”这个久经沙场的别墅市场“物种”，成为别墅市场的“C位责任”，虽然过去并没有特别出彩，也从来没有卖得快，很少卖得好。
“欲戴其冠，必担其重”。这几年重叠有什么进展吗？
让我们从第三方的角度来看一下。
折叠，走大路
事实上，这个物种已经存在很久了。
源自其最早的“尊贵而骄傲”的联排别墅，历经沧桑，让它少了几分贵气，多了几分泥土气息；少一些独立，多一些亲和，作为别墅家族的一个分支已经越来越受欢迎。
对于别墅买家来说，重叠成了他们“别墅梦”的最佳标的，因为“几千万”的重叠产品不少。
从这几年的发展可以“管中窥豹”，看看有没有进步。
●商品房时代:高低配的选择
大约6年前，全国各地上演“地王争夺战”，使得楼面价居高不下。为了土地价值最大化，房企想尽办法达到最好的财务指标，于是就诞生了著名的具有历史传奇色彩的“高低配”。
龙湖陈曦的原著是“高低配时代”的代表项目，成墅在三环内的区位优势使其市场表现不俗。
一方面，通过“拉高排低”的总布置，实现至少两个产品的组合——高层和重叠，即高层承担流量、重叠和对形象、溢价的贡献；另一方面，为了保费最大化，重叠“增加”，由过去的两种重叠形式，转变为“上、下、中重叠”三种重叠形式。同时空房间的设计，尤其是地下空房间的设计，需要很多心思和投入。
北京金茂公馆挖地下空，通过打造生态植物绿墙，打造地下空的适用性。
但“理想很丰满，现实很骨感”，彻底击碎了房企老板们在取证限价的现实中的既定棋局:高层意外收获热销和成交量，但重叠却因其面积大、特征不明显而停滞不前，陷入“单价低、总价高”的尴尬境地。
经历过风波的北京泰禾金夫大院，已经重装入市。
这也使得市场上重叠的别墅呈现出两种完全不同的景象:当年的高低配内城项目，因为无可替代的绝佳地理位置，已经销售一空，而很多项目，因为对更好价格的期待，已经处于多年无解的状态。
●限竞房时代:深挖地下空讲故事。
随着“限竞房时代”的到来，叠拼别墅进入了一个新的过程。
当时远郊土地的容积率一般在1.5左右，大部分项目会选择重叠房组合，即房子承担流量，重叠房负责形象和溢价。
由于限价因素，这一阶段的重叠不再是简单的需求最大化空和质量更高，而是相对理性的调整。
在限竞时代，涌现了很多限竞别墅，尤其是青龙湖板块，万科翡翠西湖云麓就是这一时期的代表。
一方面继续挖掘地下空室(此时地下空室更有正当性，具有收纳的属性)，为地下空室添加足够的素材，讲述场景主题的故事，为上下栈或上中下栈更合理地分配所有地下空室；另一方面，因为限价不影响大形象，所以在品质上做了一些回收动作，比如建筑立面、景观适当降级。
值得注意的是，大部分类似别墅的元素，比如小院、露台等基本还在，这也使得限竞房时代的重叠基本保持了别墅的外观。有一定的产品实力和性价比，满足有别墅情结的客户需求。
以田瑞张晨为代表的孙河产品，凭借“一号别墅区”的区位优势，受到改善型置业者的青睐。
但在这个阶段，平的产品在竞争中越来越勇，以压倒性的迭代加速发展到南方90平三房、120平三房、三面宽的标准，而重叠的产品力并没有那么明显。
在这一阶段，重叠产品还产生了一个“有趣”的情况，即部分项目的楼面价与取证价和成交价相差无几，原因是分摊地下价格的重叠单价异常低。
当时重叠房面积基本都是300平米起步，总价几千万起步。但在地段、产品力、总价的叠加下，大平层更主场的姿态，倒逼客户更聪明、更理性的改善。
在限房竞争时代，看过重叠别墅但最终没有买房的购房者，都有一个共同的不买的原因，那就是“保值变现能力差”。也就是说，在他们看来，与大平地板相比，重叠产品的性价比并不高，最终导致限制竞争项目的重叠产品(300套楼)，通常需要两年半到三年才能完成。
●回归“商品房时代”:洋房组合。
随着北京楼市回归商品房时代，重叠进入新阶段，最大的特点就是“洋房”。
其最大的特点是:一是复制粘贴当前平面产品的流行元素，使之别墅化，即在两层空之间布置“超大南向宽度、LDK一体化、全套房设计”等特色，再进一步放大空之间的亮点；二是优化南北户型，使交通线路更加合理和独立，最大化居住私密性；第三，建筑立面品质与平层同步升级。建筑风格减少了复古的违和感，增加了现代的轻盈感。
中海首开李世光以其独特的“榫卯结构”，创新性地开启了层叠式别墅的居住新模式，一期开盘15分钟就售出188套别墅。
不可否认的事实是，一些重叠产品的基因变异只是提高了感知感和尺度感，并没有解决核心问题——未来居住的相互干扰。
此外，“土地丰富”的别墅也将在不久的将来最终消失，重叠的将成为拥有多个空地下室的复式别墅。
所以本质上重叠还是最不纯粹的别墅类物种。
这也让人说类似的别墅，包括重叠，都是过去式了。即使未来它们继续存在，也不会有太大的溢价惊喜和产品进步。
究其原因，一方面是因为土地规划限制的严格和最高限价政策的常态化，另一方面是因为作为强有力的竞争对手，大平曾这几年太努力了，把产品做到了极致。
重叠，何去何从？
既然如此，为什么重叠总是存在？甚至在今年及后续的集中拍地中，还有可能继续做重叠的项目？这是一个很有意思的话题，也是一个值得深入探讨的问题。我们试着从以下几个方面来分析一下。
其一，城市发展。作为强一线城市的北京市场，未来较长周期应处于刚需与改善并存的稳步态势，在回归改善进程中，类别墅资源更为稀缺，所以有一定市场机会。其二，行业进步。不止地产行业，包括汽车、快销甚至互联网行业，多产品类型共存共生才是行业的进步。其三，客户需求。高端改善客群的别墅刚性需求一直都在，经济型客群的受众量级高且对性价比有更高的度，初判未来两端产品的市场前景相对更好。其四，企业动力。变化是存续、创新之基本，在试错中寻求机会。房企与生俱来的对土地价值的挖掘动力、做好产品的创新动力、提流速促周转的运营动力以及差异化路径的营销动力，均促使企业继续在精研产品与客户上做足文章。其五，热销激励。既然可以借鉴大平层和类别墅优势基因碰撞后产生空间亮点、创造新价值被客户接纳认同和实现叠拼热销，就一定会不断刺激更多的市场追随者尝试和超越，这就是地产，一支困难再大也能扛起的神奇力量。
在充分竞争、瞬息万变的市场环境中，评判好项目的标准是永远不变的，那就是高性价比、高性能。对于重叠来说，更进步的大平层不仅是强有力的竞争者，也是产品进步或接受更高挑战的引领者。
在规划条件越来越严格的环境下，重叠难，尤其是优质别墅基因正在流失。但如果在空房间设计、室内配置、建筑立面、园林景观等方面有项目，并适当加大投入，有望引发市场，获得热销机会。
接受不完美中的相对完美，是行业和市场开放包容的态度。重叠有进步，有短板，有痛点，在进退之间努力刷屏，期待重叠有更好的市场表现，续写地产新传奇。
温馨提示:北京卖叠拼别墅的情况
备注:数据根据公开资料编制。
(本文根据7月27日业内资深人士王坚《重叠产品的再认识》内部分享文件编辑整理)