自突破1000亿元以来，旭辉地产有了从“黑马”到“三好学生”的形象转变的新野心，但目标难以实现。
生产|每日财务报告
作者|何洛
旭辉地产，2000年创立于上海，2012年在香港主板上市。从2012年开始，旭辉地产进入加速阶段，销售规模从96亿逐年增长到500多亿，年均复合增长率53%。2019年，旭辉地产销售规模从530亿激增至2000亿。
2017年，旭辉地产董事局主席林忠公开表示:未来五年，旭辉地产规模也要兼顾利润，五年内保持不低于40%的复合增长率，向3000亿销售规模、100亿利润的目标进军，同时力争到2020年进入行业前八。
有意思的是，去年以来，不少上市房企或提出走多元化道路，或提出“战略收缩”，其中不乏头部房企和中小企业。相比之下，旭辉地产的表现似乎一直都很“激进”。不仅制定了全年2300亿的销售目标，上半年还收购了港股公司永盛生活服务。此外，在公司最新的宣传中，再次强调了旭辉地产的目标是成为全球500强企业。
然而，旭辉地产2000亿后的表现却不尽如人意。
压力下销售业绩下滑
过去五年，徐汇地产发展迅速。据每日财经报道统计，2015年至2019年总销售额分别为:312.5亿(嘉里榜单第25位)、653.2亿(第18位，增长109%)、1040亿(第15位，增长59.22%)、1625.2亿(第15位，增长50%)
旭辉地产今年的销售目标是2300亿元，同比增长15%左右。但截至7月底，旭辉地产仅完成1027.2亿元，相比去年同期的1034.6亿元，增速略有回落。
与此同时，旭辉地产在嘉里榜单中的排名也有所下滑，从过去三年保持的第15位下滑至第17位。虽然今年受疫情影响，但年初几个月房企销售承压。但与中国金茂(2019年排名第18)、阳光城(排名第13)、金科(排名第17)这些都在腰斩的楼盘相比，可以看出旭辉地产的相对竞争力也有所滞后。
不增加收入和利润，利润堪忧。
虽然旭辉地产的合同销售额已经超过2000亿元，但是营业收入和利润规模还是比较小，利润率也没有比上年有所提升。
2019年，旭辉地产实现营业收入548亿元，同比增长29%；毛利率为30%，较2018年下降4.7个百分点；核心净利润69.03亿元，核心净利率12.6%，同比下降0.5个百分点。归母净利润占净利润的比例也从2016年的89%下降至2019年的71%。
今年上半年，更是明显。营收增长11.3%，但归母净利润仅增长5.38%。
数据显示，2020年上半年，旭辉地产已确认营收约230.2亿元，同比增长11.3%；核心净利润较上年同期增长11.2%，达到31.94亿元，核心利润率达到13.9%，实现毛利约59.01亿元。
2020年前4个月，受疫情影响，旭辉地产调整了推盘节奏，上半年和下半年销售占比由46调整为37。5月份以来，随着市场的回暖，旭辉地产大幅增加了新的优惠数量。
2020年1-6月，旭辉地产累计实现合同销售金额807.3亿元，同比下降约8.7%；累计股权金额444亿，股权出售比例只有55%左右。
值得注意的是，权益量只有流量量的一半。换句话说，虽然销量高，但一半以上都不是自己的。
大手拿地暗藏隐患。
尽管面临“增收不增利”的尴尬局面，但旭辉地产并没有放缓规模扩张的步伐。公开资料显示，2020年初至今，旭辉地产仍在逆市拿地。
2020年上半年以来，旭辉地产组织转型明显提速，新项目6个，新增117万平方米，环比增长611.0%，拿地金额71亿元，环比增长156.3%，平均溢价率约10%；近年来，徐汇地产的土壤储量增长速度非常快。
中国指数研究院发布的2020年1-9月全国房企拿地百强榜单显示，徐汇地产前三季度拿地支出478亿元，排名第14位，拿地面积628万平方米，排名百强第20位，平均拿地成本7612元/平方米。
数据显示，2013年至2015年，旭辉地产土地储备总量分别为920万平方米、960万平方米、1250万平方米；2016年至2019年，旭辉地产土地储备分别为1750万平方米、3100万平方米、4120万平方米、5070万平方米。
敢于逆市拿地，是旭辉地产近三年业绩爆发的原因之一。2016年至2018年，徐汇土地储备增至1750万平方米、3100万平方米和4120万平方米。目前，旭辉地产土地储备中，一二线、准二线占87%，总土地储备面积约6540万平方米，对应货值9880亿元。
旭辉地产还有一点要批评的:销售均价低于结算均价。具体来看，2016年至2019年，旭辉地产销售均价分别为18000元/平方米、16500元/平方米、15800元/平方米、16600元/平方米。2017-2019年公司结算均价只有14000元/平方米左右，甚至2019年也只有12900元/平方米。价格始终没上来，旭辉地产的利润自然受到影响。
值得注意的是，根据旭辉地产今年的中期业绩数据，其剔除预付款后74.24%的资产负债率触及踩线，净负债率为63.2%，现金短债比为2.35。按照监管部门设定的三条红线，旭辉地产踩了一条红线，不得不被监管黄牌警告。
营收增速放缓，业绩下滑，深陷“增收不增利”的窘境…徐汇地产如何从“黑马”形象转型为“三好学生”？每日财务报告将继续。