根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产证是拥有所有权的证明。没有房产证即意味着没有所有权。出卖没有所有权的房屋属于无权处分。双方都知道卖方没有房产证。却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同。这份合同将是一份无效合同。
如果想依照正规程序出售。必须按照以下流程办理：
1、卖方需要先将剩余的银行贷款还清。撤销他项权证的抵押。
2、然后。到房管局办理房产登记手续。待拿到房产证后。买方拿着购房合同和房产证同卖家一起再去当地房管局办理房产过户。
3、在办理过户时。出卖方需要交纳个人所得税和印花税等税费。
如果房屋是合法取得的。以后可以依法办理房产证的。可以提前转让。在转让时。要告知购买人未取得房产证的事实。并协助购买人办理房产手续。