8月27日金融界消息“房地产已经进入制造业的逻辑。”美的地产主席、执行董事兼总裁郝恒乐今日在中期业绩会上表示。他认为，所谓制造逻辑，就是深挖客户调研和后端服务，利用技术赋能和数字化手段，达到精细化运营的目的。
如果用这个逻辑来衡量诞生于“智能制造行业”的美的地产，中报结果显示，在房地产行业外部环境趋紧、内部竞争愈发激烈的形势下，美的地产以“制造逻辑”抛弃了高杠杆、粗放式的“开发商逻辑”，向管理层索要红利，同时， 城市布局从三四线升级为一二线，使房地产业务销售业绩稳步提升，金融结构不断优化； 同时，住宅、物业、商业、工业“四大主渠道并重”，围绕房地产上下游发展价值链，从而进入“第一曲线与未来第二曲线”相互拉动的新时期。
收入同比增长58%，合同销售完成率接近60%
2021年上半年，美的家居继续保持稳健发展，合同销售额826亿元，同比增长71%；根据美的地产管理层在今年3月举行的2020年度业绩发布会上公布的数据，美的地产的销售目标为1500亿元，今年上半年已完成全年销售目标的55%。
2021年上半年营收330亿元，同比增长57.8%；核心净利润31亿元，同比增长31.6%，归母核心净利润23亿元，同比增长11.2%。下图是美的地产近三年的营收和净利润的增长情况。
制图:金融行业上市公司研究所数据来源:Choice
“三条红线”年底有望变绿，融资成本不到5%
如果说销售额、营收、净利润的增长等“基本盘”反映了房企的增长速度，管理和费用控制反映了企业的“增长态度”，那么在负债、现金、融资方面的表现则反映了房企的增长质量。
2021年全行业以“去金融化”为基本导向，融资条件进一步收紧。与此同时，限制债务规模和风险的“三条红线”政策成为房地产行业的主线。在这种背景下，只有坚定积极地优化债务结构，公司才能行稳致远。这方面，美的净负债率降至58.2%，较上一业绩期末大幅下降21个百分点。短期负债率大幅提升至2.21，预提资产负债率下降至74.7%。美的地产首席财务官格林表示，预计最快将于2022年底实现绿色文件。
去金融化政策使得房地产行业面临资金紧张的状态。能否在保持融资成本较低的情况下开辟多元化融资渠道，是对每一家房企的考验。中报显示，今年上半年美的地产加权平均融资成本进一步降至4.92%，首次低于5%，在民营房企中竞争力较强。
今年2月，美的地产发行15.2亿元公司债，融资成本维持在4.4%和4.6%的较低水平。5月，美的地产成功发行20.96亿商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)，产品优先级份额利率低至4.5%，产品期限17年(3年末有回售/回购选择权)。
资金方面，截至6月30日，美的地产共持有现金321亿元，银行授信额度增至1432亿元，未使用银行授信额度增至899亿元。现金和财力充裕，偿债能力大大提高。
财务杠杆持续下降，融资能力大幅提升。美的地产管理层表示，在融资环境趋紧、拍卖市场日趋激烈的情况下，这些将成为公司弯道超车的有利武器。
数字化转型升级有效使能业务发展。
目前数字化转型的浪潮席卷了制造业，也对转型中的房地产行业产生了很大的影响。无论是房地产行业还是制造业，都需要探索数字化转型之路，对内降本增效，对外业务发展赋能。核心本质是为企业创造价值。
在这方面，被称为“智慧地产”的美的地产发挥了自己的优势。2018年，为支撑千亿后的竞争发展，提升公司深化治理能力，满足多业态经营企业的数字化服务能力，美的地产启动了第一阶段数字化转型建设。经过两年多的转型升级，美的置业一期目标已基本完成，正在进行二期深化建设。
据介绍，目前，美的地产在数字领域累计投入5亿元。同时在数字中心的基础上成立了“数字技术公司”，加深对数字地产的把握。通过数字化与企业战略、业务的融合，以房产管理数据为基础，打通物业服务、商业运营、科技行业的数据通道，构建统一的数字大脑，充分发挥全域流量价值。
美的数字化转型未来要做什么？一方面，依托“美国智能自研平台制造基因组合预装”核心优势，保持“智能健康”赛道领先地位，实现产品核心竞争力，持续提升产品溢价和美誉度，助力未来3-5年高端开发者品牌建设。同时着力实现“一个中心、三个精准”:以客户服务价值创造为核心，开展精准的产品研发设计、精准的营销服务、精准高效的供应链联动、精准高效的资源配置，适应和支撑行业数字化建设发展。
城市升级战略取得成效，近70%在长三角和珠三角销售。
美的地产是一家诞生于大湾区核心腹地佛山的民营房企。随着中国经济走向“都市经济时代”，美的地产也开始了一步一步的战略布局，立足大湾区，前瞻性地、一步一步地向长三角经济区拓展。经过两年多的资源调动和阵地转移，美的地产将布局重心从三四线城市战略切换到一二线城市，实现了平稳过渡，城市升级战略更上一层楼。
有数据为证:一方面，在销售业绩上，美的地产在一、二、强三线城市的销售占比提升至78%，其中上海、江苏、浙江、福建、珠三角的销售占比提升至69%；另一方面，由于城市等级升级，美的地产销售均价为12000元/m2，较2020年同期增长9.3%，售价增速好于头部房企。
对此，管理层表示，有经济、产业、人口基础的城市重仓布局，有效提升了抗风险能力，为未来稳健发展奠定了坚实基础。截至报告期末，公司卖出结转金额1270亿元，预计一年内结转601亿元，有效锁定未来收入。
土地储备方面，上半年美的土地储备总建筑面积6309万m2，总权益建筑面积4223万m2。土地储备充足充裕，可以有效抵御未来有息负债增加带来的规模限制。
展望未来，美的地产将坚定实施城市升级，提升单城产能。通过不断优化资源配置，在高等级城市做大做强，提高单城产能，巩固品牌效应。多渠道拓展高等级城市优质土地，完成城市布局战略升级。
四大主渠道协同带来的工业科技预期收入为15亿元。
第二曲线理论是指当原有行业增长动力不足时，需要寻求新的轨道，不断完善收入增长曲线。正因如此，选择第二条曲线的企业不在少数，但何时切入第二条曲线，如何保持第一条曲线和第二条曲线的关系，是对企业经营艺术的考验。
由此看来，美的地产的房地产开发主营业务收入仍在稳步增长。然而，美的地产顺应时代潮流，积极拥抱变化，主动从“开发型”向城市间综合建设运营商空转型。在2020年年报业绩会上，美的地产管理层宣布围绕住、产、商、工“四大主渠道”进行战略升级。经过半年的多元化探索，这个策略是如何实施的？
在产业科技投入和投资方面，诞生于“智能制造产业”的美的家居在这方面有自己独特的优势。
上半年，美的地产实现工业科技营业收入6.51亿元，同比增长64%；第三方外包合同金额5.12亿元，同比增长258%。将实行行业发展，在积极发展第三方业务的基础上，反哺房地产行业。据公司预测，工业板块今年预计新增合同20亿元，全年收入预计增长40%至15亿，第三方业务预计占比50%。
在业务运营方面，借助美的地产的品牌优势，美的业务多渠道获取土地，逐步在国内五大城市群深度发展，在多个城市开发城市综合体和社区商业项目。据介绍，美的商业坚持“城市综合体+邻里中心”双轨并行发展战略，已在悦然广场、悦然巷、悦然公馆三条产品线落地。目前累计商业建筑面积已超过350万平方米。未来将继续深化泛珠三角、长三角、长江中下游、环渤海、西南等城市群重点城市的培育。
在物业服务方面，美的物业依托美的物业作为“智慧地产制造商”的优势，通过智慧服务能力，构建空的服务生态圈。经过多年发展，不断延伸和拓展服务业态和产业板块，逐渐成为一家综合性服务集团。
在住宅开发方面，美的地产围绕“基地卫星城”布局新战略，提升城市产能，深化城市培育，提高周转效率，实现投融资运营一体化，从而支撑管理的精益升级。
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