商业用地最高使用年限为40年。但若是商住两用。那么使用年限则为50年。两种说法都对。根据1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定。土地使用权出让最高年限按下列用途确定居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
商业用地。是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。商业用地土地使用权最高年限为40年。住宅用地土地使用权最高年限70年。要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的。要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的。按照现行土地出让办法的规定。其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行。工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的。必须符合城市总体规划。并需经过规划部门批准。