90年代到2000年，说到湛江最繁华的商业区，如果霞山区是第二，没人敢当第一。
从商业角度来看，赤坎当时没有像样的商业建筑，而霞山在人民大道以南有白光百货大楼。白光百货大楼，原名友谊商场，是湛江最高档的商场，也是市民最信赖的购物场所。
白光百货大楼曾经是霞山区的商业荣耀。
自2000年以来，白光附近的国茂A区和B区相继开放。2006年后，国茂C座(城市广场)、国茂数码新天地、逸夫国际广场、江夏广场相继开业。从此，霞山人民大道南成为湛江当之无愧的第一商圈。
2004年初，海滨大道的鑫海城开业，延续了“K吴街”和“二奶街”的风格，成为湛江最高档的购物中心。然后融基国际广场开业了。随着这两个商场的开业，霞山第二商圈海滨大道商圈横空出世空。
除了商场，这个黄金地段还有很多高档写字楼，比如安兴大厦、金象大厦等。当时霞山区的居民都觉得霞山高楼那么多，特别自豪。
与霞山商业的兴盛相比，赤坎自明清以来就是粤西著名的商埠，但在近代商业发展上起步较晚。2002年WTO出现之前，商业街集中在中山路步行街，寸金公园门口也有一个大型商场，具体名字忘了。不过赤坎的餐饮娱乐行业还是不错的，老字号餐厅很多，新老大自然餐厅规模最大。
但2005年后，随着房地产的兴起，赤坎的生意突飞猛进。嘉信茂(现印象汇)、金沙湾、荔湾、鹰展、兴华、爱华…这些商场都是商住两用的，除了住宅楼和商场，往往还有公寓、写字楼和酒店。大型酒店越来越多。海洋、枫叶国际、迪拜酒店、新大自然…2015年，帆船民达喜来登强势亮相，进一步促进了赤坎区的繁荣。
赤坎虽然地广人稀，老区交通不便，但是因为房地产是刚需，所以也在动不动就发展，沙湾地区成功拓展为赤坎新区。特别是在金沙湾观海长廊一带，除了金沙湾系列，还有很多像荔湾公馆、君临海岸、滨海公园这样的滨海建筑。现在钓顺岛已经成为房地产投资的热点。
赤坎金沙湾地区，蓝天碧海，椰林细沙，高楼林立，成为湛江的客厅，外地游客的必游之地，摄影爱好者的聚集地。
老城区的赤坎后来居上，下池之前的经济开发区也不甘落后。在老字号海印酒店的带动下，从2000年开始，唐人街酒店、皇冠假日酒店、恒逸酒店，以及后来的君豪酒店、皇冠俱乐部等相继开业，形成了“湛江高端酒店一条街”。
2003年后，随着湛江房地产业的兴起，开发区成为房地产商“抢滩上岸”的目标。随着这些楼盘的崛起，开发区的面貌也焕然一新。
而湛江的四大城市综合体，丁盛广场在霞山(靠近开发区)，金沙湾广场在赤坎，万达广场和华都汇在开发区。显然，开发区的储备土地备受资本青睐。
所以就城市发展而言，霞山区起步早，成绩显著，但2010年以后发展速度不如赤坎和开发区。旧城改造薄弱，新旧城区混杂在一起。从外面看很容易给人一种破旧的感觉，让人觉得霞山区现在落后于赤坎和开发区。
海富酒店被拆了。
从房屋销售均价来看，2020年上半年的数据显示，开发区均价1.4万，赤坎1.3万，霞山区从过去的第一位下降到第三位，只有1.2万。另外，赤坎和开发区最高房价已经过2万，霞山没有。
从湛江各县区GDP来看，霞山区的数据还是不错的，全市第二，399.99亿元。但是，要注意一个问题。湛江经济技术开发区(包括下池、东岛和涠洲岛)的GDP分配给霞山区和麻章区。
其实开发区和连江的GDP早就超过霞山了。霞山区只是在吃东兴、沾化等老工业，还没有被赤坎超越。按照现在的发展趋势，我觉得坡头和麻章迟早会超过霞山。现在这两个地方的公务员工资普遍比霞山高。
从宜居环境来看，峡山湾多作为港口或工业用地，海域外海水咸咸的，海滨一带很少有宜居区，区内污染企业多，有时空空气会有异味，居住条件并不优越。
从城市扩张的角度来看，铁路将主城区与西部农村土地隔开，增加了向西扩张的难度。目前老机场还没有搬迁，对附近地区的房地产开发要求有限。
从交通上看，霞山的港口交通虽然在发展，但客运并不理想:道路远离高速公路，去广州或其他区县总会增加一大段拥堵路段，老城区道路狭窄，车多。由于历史问题，道路改造难以推进。
此外，随着网络经济的发展，霞山区引以为傲的实体商业经济受到严重打击。商场入住率越来越低，有的商场几乎一半空。江夏广场几经易手，白光也于去年撤出了湛江。国茂商场、新海和荣基的生意也受到了重大影响。
美丽的霞山区
总的来说，我也认为2010年以后，霞山区的发展速度比其他县区稍慢，有被很多县市赶超的危险。我认为有三个原因不容忽视:
第一，长期规划。因为城市发展太早，不注重长远规划，旧城改造和城市扩张都很难。当然，这其中有历史的客观原因，但我们不得不承认，它已经成为峡山发展的桎梏。
第二，市政投资资金的问题。商贸曾经辉煌，城市化速度快，大量农村人进入霞山谋生(包括我父亲)。其中，农民工子女占用了大量的教育资源，造成了霞山财政吃紧，教师工资占财政比重大，市政建设资金非常紧张。比如城市广场和国贸中心之间的天桥没有建，也影响了广东医科大学附属医院的发展。附属医院目前也有迁出的打算。
第三，优势资源的利用。是霞山区内外少有的同时拥有大型港口、火车站、机场的地区，却没有很好的利用这种交通优势发展工业。不知道为什么，临港工业园一直没开发，是华港工业园，但是配套跟不上，现在也不吃香了。作为最早拥有机场的地方，并没有培育空香港的经济产业，甚至空香港的现代服务业都很少。南宁湛江火车站在霞山多年，商贸物流业不太理想。现在被赤坎的物流业超越，留下的摊子却难以转型。
南宁铁路
截至目前，峡山交通资源优势进一步削弱，重点企业纷纷搬离峡山。把机场搬到吴川。除鲍曼港区外，湛江港未来将重点发展东海岛港区。没有高铁的南站被麻章西站抢了不少客流量，发展沉重。就连东兴炼油、沾化这些有传统优势的巨头，也有向别处转移的打算。当然，他们的搬迁缓解了霞山的环保和社会民生问题，但对GDP的影响更大。
但是，有危机就有机会。霞山区能否抓住新的发展机遇，将决定其未来的成败。而机场和重点企业的搬迁，将腾出宝贵的土地资源用于空日益狭窄的霞山区的发展。峡山未来的发展将集中在机场路到火葬场的区域，湖广快线峡山段和石头村。霞山能否实现城市扩张升级、城市更新、经济转型升级、发展培育新的经济增长点，实现新一轮跨越式发展？我们拭目以待。
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