（文/张志峰 编辑/马媛媛）在调控趋严、监管收紧、行业下行的整体大环境下，房地产市场与企业面临巨大挑战。
8月25日，深耕大湾区、专注于城市更新领域的地产商佳兆业集团发布2022年中期财务报告，业绩数据总体表现优异。
财报显示，报告期内公司实现营收300.65亿元，同比增长35%；毛利润增加23.1%至约92.78亿元；净利润约30.79亿元，同比增加30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增加29%。
佳兆业集团董事局主席郭英成指出，如今行业面临挑战，特别是销售端，按揭资金、回笼资金比以往可能会慢。在这样的情况下，佳兆业会更重未来的可持续性发展，特别是在利润提升和资金安全系数方面。
加快城市更新转化，维持高利润率
值得注意的是，得益于庞大的旧改和城市更新土储，以及丰富的运营管理经验，企业盈利能力始终保持行业高位。
根据业绩数据计算，上半年佳兆业毛利率30.9%、核心净利率13%，均保持TOP30房企中较高水平。
有业内人士向观察者网分析称，城市更新具有很强的地域色彩和进入壁垒，大多数项目具有不可复制性，对经验和资金的要求较高。但近年来随着招拍挂市场竞争加剧，特别是集中供地政策的实施，不少房企都将目光投之于城市更新板块，主要原因是城市更新转化供地成本相对较低，且开发周期较长，可以为企业带来长期稳定的利润。
因此，不少房企将之视作未来主要开发方式之一。
而近年来，佳兆业恰好进入城市更新红利收割期，通过城市更新转化供地，已成为佳兆业核心竞争力。
公开资料显示，佳兆业深耕城市更新行业22年，成功打造项目40多个，在经验、理念、团队、模式、规模等方面的综合实力领跑行业，已经连续三年获评“中国房地产城市更新优秀企业”第一名，领先地位持续巩固。
佳兆业首席财务官吴建新在业绩会上表示，利润是体现企业核心竞争力的最有力指标。企业通过全面提升精细化管理水平，加强计划节点的铺排，提升产品品质和质量，实现集团收入、利润稳步提升。
数据显示，企业上半年城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2022年全年，转化效率明显提升。
管理层预计，下半年还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2022年将翻倍增长。
截至2022年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%。
郭英成指出，城市更新最核心的问题在于转变价值观和理念，这首先体现在企业行业责任和公民责任，包括城市规划前期的拆迁过程、后期的入伙、物业的经营管理等等。除政府批准项目之外，企业每年都会增加5-10亿来支持基础设施建设，包括教育配套、康养设施、节能环保等等，有效提升整个片区、提升整个城市片区的功能更加完善，对可持续发展、共同富裕，作出更大的贡献。
三道红线转绿，财务结构持续优化
值得一提的是，上述业内人士亦指出，城市更新业务除了高利润率的优势之外，最大缺陷就是开发周期较长，对于企业资金压力不容小觑，往往容易拖慢企业开发节奏，甚至出现杠杆虚高、财务不稳的后患。
作为深耕大湾区城市更新22年的佳兆业当然深知其中道理。
对此，吴建新在业绩会上表示，降负债一直是集团的重点工作，未来仍将主动地控制有息负债的规模，调整长短期负债的结构，审慎地稳健投资，必须拿有现金流且有利润的项目，引入战略投资者，优化债务结构，充分利用PMO（项目管理办公室）大运营的管理体系狠抓精细化管理，降本增效，提升产品的溢价能力，加快供货、销售以及回款。