以下文章来自房地产王子，作者邵光。
房产小王子
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01
杭州最慢的板块之一。
如果说杭州的楼市小而透明，临平老城区肯定在内。
临平新城的概念很大。我们一般说的临平新城是指该板块的核心区域。事实上，星桥和翁梅都属于临平新城，而老城区和临平新城核心区一般以世纪大道为界。
临平老城区的具体范围:东至林动路，南至世纪大道，西至王美路，北至星光街。
三年来，临平老城区的楼市简直可以用“水波不兴”来形容。
目前临平的新房供应主要在临平新城的核心区域。破局多年的临平老城区，直到今年德信陈波付军入市，终于迎来了新的供应。
新博辰郡公馆首次开盘，高层均价2.85万元/㎡，叠拼别墅均价3.83万元/㎡，中签率59.35%。
同时，二手房市场声音不大。在整个杭州，临平老城区几乎是二手房价上涨最慢的板块之一。
中介小哥告诉我:“2018年底到去年年中，临平老城区的二手房基本没涨。去年好一些，平均涨了3000元/㎡左右。”
截至目前，康城国际、中意名仕苑等二手房价。都只有3万/m2左右，有的才2万多/m2，几乎和新房挂不上号。
不过临平老城区的二手房虽然价格高不了多少，但都是临平本地人认可的高档小区，比如绿城御园、康城一品等。质量过硬的谣言层出不穷。
这一次，我们选择了临平古镇进行一次真正的探索。中介小哥根据地段特点和价格，帮我推荐了板块内的四个商品房小区。
02
翠园:绿色城市，品质社区。
首先，我们来到了绿城翠园。
绿城翡翠花园绝对是杭州的豪宅，总建筑面积约32万㎡。由几栋高层建筑和自己的会所组成。
看立面的材质，翡翠花园真的可以作为品质标杆屹立不倒。一看就是高端气质。
大部分高层建筑的外立面都是米色石材+大面积蓝色玻璃，在板块中辨识度很高。这样的门面在现在的市场上非常少见。
大门附近的几栋高层建筑比较特殊，都是蓝色玻璃幕墙组成。而且户型很大，基本都在250㎡以上。
高楼翠园南北各有大阳台。朝南的阳台盖不了，东、西、北的阳台可以盖。
当你进入公园时，你必须穿过一个迎宾大厅。迎宾大厅很宽敞，有很多桌椅供主人或者外人休息，上面有一个很大的吊灯。
如果不是小区业主，入园非常困难，要经过复杂的手续。此外，外国游客必须从正门进入。
整个公园里有很多控制器。比如小区的入户门是电动门，需要刷卡。楼下的单位也要刷卡，电梯也要刷卡。
小区是绿城建的，物业也是绿城物业。
园区绿化及配套设施丰富，包括露天游泳池、大草坪、儿童娱乐设施等。公园里的小径也很干净，给我的感觉很好。
走在公园里，颇有“曲径通幽”的感觉。两边都是茂密的植被，沿途都有坐席。整个社区的交通分流。
我在看几套石材干挂外立面的房子，两梯两户。
门厅真的很高，目测有8-9米，顶部是一个大型水晶吊灯。大堂也很宽敞，有几个座位。走到电梯位置，挑高度稍矮的，目测3-4米。
小区全部精装交付。当年新房价格在19000-24000元/m2左右，精装标准5000元/m2。但在售期间新房价格有所下调，多套房子精装配置略有不同。
首套房看24楼侧盖，建筑面积约139㎡，挂牌价515万。
房子三室两厅两卫，公共卫生间是暗室，厨房朝东，一般采光。两室朝南，客厅和朝北的次卧都有阳台。其中，朝北的阳台已经被包裹起来。
装修很不错。中央空音，地暖，新风一应俱全。厨房是西门子燃气灶和抽油烟机四件套。全屋是墙布，客厅是皮背景墙，客厅地板是大理石，卧室地板是地板。
中介小哥告诉我:“就在前段时间，这个公寓有一套房子成交，总价500万。”
第二套为侧盖，建筑面积约140㎡，中间层，报价540万元。而且户型和装修都和上一个差不多。
另外中介小哥告诉我:“一个车位50万左右。”
从手头的购房数据来看，翡翠花园的房源并不多，只有7套房源。
从成交情况来看，从5月到现在，翡翠花园已经成交4套。最高成交单价40650元/平方米，建筑面积约192平方米，为最新成交套数；最低一套26241元/平米，建筑面积191平米。
根据中介小哥的介绍和房源，很有可能26241元/㎡低。
03
康城国际:最多的交易，真实的价格。
第二站，我们选择了戛纳国际。
康城国际总建筑面积近85万㎡，共29栋，分为一期、二期、三期。第一阶段最早于2008年交付。开发商是理想的四维地产。
建筑外立面1-2层或1-3层干挂灰色石材，顶部贴浅棕色瓷砖。从立面上看，整体维护的很好，部分已经修复。
沿着世纪大道，小区里有一排底层商户。底铺门口停着很多车辆。
小区一期地上有几个车位，但是小区南边正门的人行入口和车库入口只是简单的分开，但是地下车库的开口在公园里。
据中介小哥介绍，康城国际的地上车位一个月700-800就能从物业租到，地下车位买的，近40万。
性质是一样的，理想的四维性质。但是每期的物业费都不一样，三期最贵，一期最便宜。
在公园里，真的有一种成熟社区的生活氛围感。儿童游乐区、老年人健身器材区、网球场、休息区等。，功能区齐全。
绿化真的很密，公园里的步道两边都是绿植，很多都长到了3-4层楼的高度。
美中不足的是，毕竟小区已经有些年头了，一期、二期园区很多步道都是凹凸不平的。不过公园里已经有工作人员在修路了。
在货架空层，有快递柜和一些电瓶车。
单元门也需要刷卡。大堂还不错，比较高，目测6-7米左右。
中介小哥说，康城国际有两梯四户，两梯三户，两梯两户。
户型很多，小到88㎡，大到190㎡。
我看的第一套房子是一期的房子，位于18层，建筑面积129㎡左右，挂牌价370万。五只，只需要交契税。
房子三房两厅两卫三阳台，都是在明亮的光线下设计的，其中一个卫生间不是很规整。三个开间朝南，整体宽度预计10米左右。采光好，要么落地窗，要么大面积玻璃窗。
三个卧室的大小都很舒适，最小的房间是10㎡。
装修比较简单，但总比清爽好。客厅是地砖，卧室是地板，厨房是三件套。客厅的主调是空，卧室挂空。
按照房东的要求，这套房子还需要额外的40万车位。至于还价空，中介哥透露:“不大。”
第二套房源，位于同楼低层，房源129㎡，户型与上一套相同，挂牌价370万元。但是这个房子不到五层，还要额外缴纳营业税和个税。
出租屋装修，走道、厨房、卫生间用地砖，客厅、卧室用地板，墙面用乳胶漆，无中央空色调。如果是买自住的话，肯定需要重新装修。
第三套为二期房源，建筑面积约149㎡，挂牌价439万。据中介小哥说，房东是个生意人，不喜欢砍价。目前是便宜货。
这套公寓位于12楼，两梯两户比例。户型也有一些不规则，储物间和卫生间有一个斜角。
三个卧室，两个客厅，两个卫生间，两个阳台，一个储藏室。三间朝南，采光很好。视觉上，三个卧室都在10㎡以上，尺度舒适。朝南的阳台与客厅相连，7-8㎡，阳台无包裹。
也是出租装修，基本需要重新装修。
这次跑的四个小区中，康城国际的成交最好。从手头的购房数据来看，6月份成交9套房源，成交价格基本在2.3-3万元/m2之间。
比如最近卖的一套，建筑面积187㎡左右，总价554万，单价29600元/㎡。
总体来说，康城国际的品质和户型都还可以，价格也比豫园便宜，适合一些资金有限的刚需或刚换的家庭。
04
康一品:适合改善，户型很惊艳。
后来，我们来到了康城一品。
康城一品和康城国际都是同一个开发商——理想四维。
如果说康城国际很多是刚需，刚需家庭购买，那么康城一品基本就是为改善型家庭量身定制的。
小区整体建筑面积约26万㎡，规划有10栋24-29层的高层。在品质上，康城一品更胜一筹。
建筑外立面干挂大面积米黄色石材，结合玻璃幕墙的元素，点缀一些条纹，在顶楼和二顶楼做一些小设计。
从正门看，可以看出这是一个高档住宅区。
正门前有一大片区域，放置了一个大喷泉。沿路都是一些底层商户。
该性质也是理想的四维性质。
小区的出入口管理也很严格，门口有保安管理。如果你想入园，你需要登记。门和电梯都需要刷卡。
一进公园，就有一条笔直宽敞的人行道，两旁种着绿植。
在公园里，道路干净整洁。此外，公园内还规划了景观池和室外游泳池。
入口大堂空挺大，但是高度不高。目测3-4米左右。中央大厅是吊灯，整体美观。
我先看了一套建筑面积130㎡左右的房子，挂牌价420万。
这栋楼两梯三户，每户门前还有一个“入户小花园”，可供业主使用。
房子是纯毛坯房，买了就没动过。户型不错，三室两厅两卫，四开间朝南，预计宽度14米左右。朝南阳台，阳台面积还可以。
尴尬的是，房子位于二顶楼，阳台前有几根大柱子，采光受到影响。之所以会这样，是因为在二顶楼和顶楼做了一些小的设计，普通楼层是不会这样的。
当我问有没有不同楼层的同类型房子出售时，中介小哥告诉我:“这个小区愿意卖房的房东还真不少。要不是这个，估计也卖不出去。”
第二套，建筑面积176㎡左右，也是毛坯，挂牌价610万元。
据中介小哥介绍，“这套房子是最近的，是目前康城一品唯一一套600万左右的房子。”
四个房间，两个客厅两个卫生间，三个房间朝南。南有大阳台，北有双阳台，东有阳台。整体灯光还不错。
另外，中介小哥还告诉我，小区有40万的车位，现在40万不一定能拿到。
从成交情况来看，康城一品的成交量并不高。当然最关键的原因还是房源少。根据手头的买房数据，康城一品仅上市5套房源。
5月和6月，康城一品共成交2套房源:174㎡一套房源，总价512万元，单价29349元/㎡；182㎡一套，总价618万，单价33992元/㎡。
05
明园:小区不大，住宅还可以。
在最后一站，我们来到了钟毅·史明花园。
与前三个社区相比，钟毅名仕苑的公园配置相对简单。钟毅名仕苑总建筑面积约75000㎡，分为一期和二期。一期是电梯别墅，二期是高层。
据网上消息，中意名仕苑一期于2012年5月交付，二期因开发商破产而停工数年。
2017年，中意名仕园二期整体拍卖，由华远竞得，更名为临平芳满庭。目前二期也已经交付。
我的参观主要是钟毅名仕苑二期。
建筑外立面全部为米黄色真石漆，目前尚未发现外立面脱落或修补现象。
我从东北门进小区。没有完全分流人车。只有开车进小区才能进地下车库。此外，地面上还停放着一些车辆。
二期只有四栋楼，其中一栋是商业。公园不大，绿化和景观设施一般。小区的卫生清洁还不错。物业是华远物业。
大楼一楼不高，摆着一些桌椅，一些电瓶车和自行车。门厅几乎被省略了。进了单元门之后，基本就是电梯的位置了。
住宅建筑面积约为89-127 ㎡。
第一套房子，东屋，建筑面积126㎡左右，挂牌价387万。
这栋房子有三间卧室、两间客厅和两间浴室。朝南朝北的卧室略小，主卧卫生间是暗室。北面有一间免费空房，被改造成了储藏室。
本来房东是要给自己住的，所以装修的很好。虽然物业本来是精装修交付的，但是房东自己做了一些升级。
中央空三件套，地暖，新风。墙面覆盖已经完成，地板和踢脚线全部重新做了，卫生间是大理石的，厨房是西门子的两件套，玄关橱柜也有，阳台已经包好了。
价格方面，中介小哥告诉我，房东急于出售，如果诚意出售，还是可以谈的。就在前两天，中介小哥来通知我，这个房子已经降了2万。
第二套房，建筑面积126㎡左右，西部一套房，挂牌价370万。
户型和上一个有点像，但是是东西格局。另外，这套房子的西面有一个小阳台，靠近卧室，但需要通过卫生间的门才能进入。
装修也不错。整个房子都是中央空基调。除了厨房和卫生间是地砖，其余地面全是浅色地板。玄关柜子做好了，阳台包好了。
另外，据中介小哥说，有25-28万的车位。
从手头的购房数据来看，中意名仕苑的成交并不多。今年只卖了三套，其中一套是酒店式公寓。
成交2套住宅:一套建筑面积126㎡，总价338万，单价26726元/㎡；另一套是别墅，建筑面积约142㎡，总价410万，单价28896元/㎡。
整体来说，这个小区质量一般，居住没有问题，适合一些家庭和刚需的年轻人。
06
关于二手房选择的建议
地铁1号线终点站，配套齐全，学区房尚可，房价便宜，自成一体，是大多数人对临平老城区的印象。
当然，我也这么认为。住在临平老城区，基本不缺配套，生活很方便，自住真好。
不过，毕竟离杭州主城区有点距离。如果单纯考虑改善，很多人对它的认可度并不是很高。而如果是刚需板块，往北走，有东湖新城可以选择，环城，崇贤也可以选择。
就目前情况来看，临平老城区更适合对临平区域产品有要求的改善型买家，以及一些对学区房有要求的刚需客户。
按照惯例，我们还是对这四个小区的二手房选择给出建议:
不谈价格，只看小区品质:绿城御园>理想康城一品>理想康城国际>钟毅名仕苑。
翡翠花园的品质毋庸置疑。无论是景观配套、立面还是小区物业管理，都是可圈可点的。康一品也不错，门面很亮眼，但是园区绿植景观略逊一筹。
户型方面，仅从我当天参观的房子来看，康城一品>康城国际>名仕苑≈翡翠花园。
康一品坐北朝南的四个海湾让我惊艳；国际理想129㎡，餐厅，三居室都不错，还有几个小阳台。
如果要考虑精装，那么首选是翡翠花园，其次是名仕苑二期。康城一品和康城国际都是毛坯交付，装修看运气。
如果考虑地铁，名仕园>豫园>康城一品>康城国际。
明园离临平站最近，400米左右；翡翠花园距离临平站约800米。康一品距离临平站约1km。康城国际距离临平站约1.4公里。
如果考虑学区的话，四个小区都是一样的，都是临平第一小学。
还是不建议投资。临平老城区配套比较完善，未来想象空有限。大概率是随着杭州整体房价上涨。