进入2021年后，“二次房改”成为了楼市的热点词汇。笔者查阅了一下相关的资料，最早提出这个观点的是北京大学国家发展研究院徐远教授。2021年2月，徐远发表了一篇名为《二次房改将推动经济新一轮增长》的文章，徐远建议：对内，要以“二次房改”的气魄，启动新一轮住房改革，是一举三得的政策抓手，短期、中期和长期都有战略性的利益。
我们知道，1998年以前，我国长期实行低租金的福利分房制度，由政府盖房子，分给老百姓住，也就是人们常说的“公房”。如果是单身一人的话，想要分到一套独立的房子是比较难的，一般只能分到一套房子的小单间用于过渡，等到结婚后才有机会分到一套独立的房子，与此同时国家每年还要拿出大量的资金，用于补贴住房维修和管理方面的开支。
随着时间的流逝，这样的分房模式也逐渐出现了一些问题，首先是长期实行低租金的福利分房制度下，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，公开数据显示，1949～1979年间，我国投入了374亿元巨资建设住房，但依旧无法解决职工居民的住房需求。其次是人均居住面积小、住房资源紧缺，相关数据显示1978年我国人均居住面积不到4㎡，并且城镇缺房数达到八百多万户，接近一半的家庭没有房子。最后是延缓了城镇化建设推进，由于住房资源紧缺，导致城市发展缓慢，没有足够吸引人口流入的能力。
也就是说，实践表明，计划经济体制下住房完全靠国家包下来，实行福利分配的路子走不通。因此自1978年起，国家和企业一方面增加住房投资，一方面开始探索改革住房制度，1998年7月，高层发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确规定同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配“货币化”。相当于赋予了住房“商品”属性，这就是首次住房改革，简称“房改”。
事实证明，“房改”后取得了非常显著的成果，主要体现在3个方面：第一是人均居住面积得到显著提升，住建部9月底的新闻发布会上公布的数据显示，2020年我国人均居住面积已经达到了40平米，相当于是1978年的10倍以上。第二是城镇化率得到了明显提升，“七普”数据显示2020年我国城镇化率达到了63.89%，而2000年这个数据仅为36.22%，20年的时间完成了许多发达国家40年才能实现的目标。最后是住房空缺问题完美解决，根据央行公布的数据显示，2019年12月我国城镇家庭住房普及率已经超过了96%。
但凡事都有两面性，虽然过去20年我国房地产市场发展得十分迅速，并且一定程度上助推了经济增长。但由于其本身不成熟、不健康的发展模式下，也导致了两个明显的问题出现：其一是过高的房价与居民收入明显不符，为了将买房的难易程度具体化，专家提出了“房价收入比”的概念，按照国际标准，合理的房价收入比为3-6之间，根据易居房地产研究院公布的数据显示，2020年我国50典型城市房价收入比为13.2，明显超过了标准水平，其中深圳以39.8位居榜首，相当于当地家庭39年的全部收入才能买得起一套房。
其二是“城乡壁垒”明显加深。显然，由于过高的房价，许多流入到城市的打工者都被“劝退”了。根据第七次人口普查的数据显示，我国“人户分离”人口数量为49276万人，同比2010年增加了88.52%，市辖区内的人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。显然，越来越多流入到城市的农村人口，由于买房落户问题难以解决，只能漂泊在城市之间，居无定所。
不过，对于上述两大问题，国家显然早已经注意到了。随着楼市的不断调控下，过去房价大涨的趋势早已停止，取而代之的是近几年房价涨幅的不断收缩，最近两个月甚至出现了连续下跌的情况，根据统计局公布的数据来看，当前的房价已经重新跌回万元以下，回到了2019年的水平。由此可见，楼市调控已经取得了显著成果，住房投机属性逐渐减弱，楼市泡沫逐渐消除，房价也正回归理性。
另一方面，正如上文已经提到的当前城镇96%以上的家庭有了住房，由此可见真正的无房刚需已经不多。为了加速解决这类人口的住房问题，徐远教授提出了第二次“房改”的建议，具体来看，徐远建议：应该在大都市、都市圈和核心城市，每年兴建1000 万套安居房，面向所有无房人口，针对中低收入新市民群体，以40~60平方米的小户型为主，应在较好区位选址，便于新市民上班，大力兴建学校、医院、商业等配套设施。
在上文提到过的住建部召开的新闻发布会上，中央广播电视总台央视记者提出了这样一个问题：
请问王部长，刚才您谈到我们已经建成了世界上最大的住房保障体系，就这方面您能不能有一些具体情况给我们介绍一下。谢谢。
对此，住建部部长王蒙徽表示最近几年主要做了三个方面的工作：第一是加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。第二是拥有一套较为完整的住房保障政策和管理制度，包含财税、金融、土地配套措施。第三建成了规模巨大的保障性住房体系。并明确表示，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
也就是说，相较于徐远教授提出的建议，我国在实际行动上加以了完善，提出了三类体系的房源，针对不同困难家庭以及新市民群体。对于许多人来说，最为关注的问题显然是“二次房改”具体什么时候能够落地，通过上文可以了解，第一次房改从开始规划到落地经历了20年时间。很多人不知道的是，2009年10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，多部门参与开始调研十年房改的得与失，并提出了二次房改的理念，也就是说如今已经过去十几年的时间，相信不会让我们等待太久。根据一些专家学者的建议来看，“十四五”期间将会是很好的机会，由此可见未来两类人会受益：
第一类是城镇住房收入双困家庭以及流入到城市的新市民和青年人。对于城镇住房收入双困家庭来说，公租房能够解决这类家庭的住房难题。对于流入到城市的新市民和青年人，则主要是通过保障性租赁住房的途径来解决，这类住房主要的特点是同地段租金低，并且距离上班的地方不会太远，并且户型主要以40~60平方米的小户型为主，周边资源配套措施完善。
第二类是还没有买房的刚需。事实上，“二次房改”也属于楼市调控的一种措施，通过这些保障性住房的供应，解决无房刚需以及困难家庭的住房问题，进一步减少楼市的住房需求，有利于市场向买方市场发展，房价也会加快回归理性，因此对于无房刚需来说未来会以更加亲民的价格买到合适的房子。